Acheter un bien immobilier en Espagne représente un projet important, que ce soit pour y établir son foyer, profiter d’une résidence secondaire ou réaliser un investissement. Toutefois, avant de franchir cette étape, il est important de connaître les conditions à remplir. Le processus commence par le budget, le crédit hypothécaire, le contrat et la signature devant notaire. Enfin, il faudra payer les impôts correspondants et procéder à l’inscription du bien au registre foncier.
Dans ce guide, vous trouverez les étapes détaillées pour acheter un bien immobilier en Espagne, les frais et impôts à prévoir ainsi que des conseils pratiques issus de notre expérience. Vous trouverez également des informations sur la préparation de l’achat si vous achetez depuis l’étranger.
💡 Préparer chaque étape à l’avance permet de négocier en étant mieux informé et d’éviter les erreurs.
Un marché immobilier actif en Espagne
Selon l’INE, 714 237 ventes de logements ont été enregistrées en 2025, soit une hausse de 11,5 % par rapport à 2024. Parmi celles-ci, 558 327 concernaient des logements anciens, soit 78,2 % du total, et 155 910 des logements neufs. Il s’agit de données annuelles provisoires publiées en février 2026. De son côté, le Collège des conservateurs des registres espagnols a établi à 13,82 % la part des acheteurs étrangers en 2025, sachant que certains étrangers vivent et paient leurs impôts en Espagne. Cette proportion atteignait 43,29 % à Alicante et 32,8 % à Málaga. Dans un marché aussi actif, disposer d’informations permet de prendre de meilleures décisions. Outre la comparaison des prix de biens similaires, il convient de connaître les secteurs, les différences entre communautés autonomes et les frais, car tous ces éléments influencent l’achat.
Définissez votre projet et calculez votre budget
Le prix annoncé ne représente qu’une partie de la dépense. Il faut ajouter au budget les impôts, les frais de formalisation applicables, les prestations retenues et, le cas échéant, l’expertise immobilière, les commissions bancaires et les travaux de rénovation. Il est nécessaire de distinguer le prix d’achat, le montant que la banque prêtera et l’épargne apportée. Les sommes versées au titre des arras sont généralement déduites du prix : elles ne constituent pas un coût à ajouter une seconde fois. Les exemples présentés plus loin montrent comment ces éléments interviennent dans le calcul. Si vous devez d’abord vendre un bien pour financer l’achat, il convient de coordonner les deux opérations. Notre guide pour vendre un bien immobilier en Belgique vous aidera à préparer cette première étape.
💡 Avant de visiter des biens, déterminez également l’usage envisagé. Si vous souhaitez louer, rénover ou exercer une activité professionnelle, vérifiez que cet usage est possible et que les autorisations nécessaires existent.
💡 Conseil pratique : Visitez le logement une première fois, puis une seconde à une autre heure. Vérifiez le bruit, la luminosité, les accès et l’état des parties communes. Préparez une liste des points à vérifier et demandez l’autorisation de photographier les éléments qui nécessitent un examen.
Acheter un bien immobilier en Espagne avec un crédit hypothécaire
Si vous avez besoin d’un financement, il convient de le coordonner avec le contrat d’achat. Cette partie explique comment préparer les documents, comparer les offres, déterminer l’épargne nécessaire, protéger les sommes versées au titre des arras et préparer la signature. Si vous achetez sur fonds propres, vous pouvez passer directement à la partie consacrée aux documents.
Quel montant pouvez-vous emprunter et quelle épargne faut-il prévoir ?
Avant de prendre un engagement concernant un bien, nous recommandons de demander à la banque une étude de votre situation financière. Cette analyse permettra d’orienter les recherches vers des biens adaptés à vos revenus et à votre apport initial. Il faut souligner qu’une évaluation favorable aide à planifier le projet, mais ne constitue en aucun cas un accord de crédit définitif.
Nous suggérons de préparer à l’avance les documents demandés, à savoir les justificatifs de revenus, les déclarations fiscales et les justificatifs de fonds propres. Si vous résidez ou exercez votre activité professionnelle hors d’Espagne, il est nécessaire de vérifier auprès de la banque ses critères et ses exigences concernant la traduction des documents étrangers, comme nous l’expliquerons plus loin.
Comment comparer les offres de crédit hypothécaire
Pour comparer les crédits hypothécaires, il faut évaluer leur coût total. Bien que le TAEG (taux annuel effectif global, appelé TAE en Espagne) soit le meilleur indicateur pour comparer les financements, il est également important d’examiner les commissions, les assurances et les autres produits liés. Nous conseillons de demander à la banque plusieurs simulations pour évaluer le poids des mensualités en cas de variation des revenus ou, pour un prêt à taux variable, leur évolution en cas de hausse des taux d’intérêt. La partie du prix non couverte par le crédit hypothécaire, à laquelle s’ajoutent les impôts et les autres frais, devra être financée sur fonds propres ou par d’autres sources de financement.
Exemple pratique
À titre d’illustration, prenons l’achat d’un bien immobilier ancien en Andalousie :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition | 300 000 € |
| Financement bancaire accordé | 240 000 € |
| Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) au taux général de 7 % | 21 000 € |
| Apport personnel minimum requis | À négocier avec la banque |
À ce montant devront s’ajouter les honoraires du notaire, les frais du registre foncier et les autres frais de formalisation. Si vous avez déjà versé une somme au titre des arras, il vous restera à apporter la différence, ainsi que les frais précités, le jour de la signature. Si la banque accorde un montant inférieur, votre apport personnel devra donc être plus élevé.
💡 Recommandation pratique : Demandez à votre banque une estimation écrite du montant qu’elle pourrait financer et établissez votre budget sur cette base. Si l’achat n’est possible qu’en obtenant le financement maximal, prévoyez toujours un « plan B » en calculant ce qui se passerait si l’expertise immobilière officielle ou l’offre définitive de la banque aboutissait à un montant inférieur.
Que se passe-t-il si la banque refuse le crédit hypothécaire ?
La manière la plus sûre de vous protéger consiste à prévoir expressément, par écrit, les conséquences de l’absence de financement. Cela implique de préciser dans le contrat d’arras le montant du prêt, le délai pour le demander, les conséquences d’un refus et les conditions de remboursement des sommes versées à l’avance (« arras »). Les règles ne sont pas identiques dans toute l’Espagne : dans certains cas, il est possible de renoncer à l’achat si la banque refuse le crédit hypothécaire et si l’acheteur n’a pas fait preuve de négligence, à condition de remplir les exigences applicables et de ne pas avoir convenu du contraire.
💡 Notre conseil : Avant de signer et de verser les arras, définissez ce que signifie « obtenir un financement suffisant ». Précisez le montant minimum nécessaire, la date limite pour l’obtenir et les documents qui permettront de prouver le refus de la banque. Cette clause apporte de la sécurité et protège l’opération.
Documents à préparer à l’avance
L’agence immobilière facilite la recherche du bien. Vérifiez qui elle représente, quels services elle fournit, qui paie ses honoraires et à quel moment. Demandez une confirmation écrite de toute commission. Par ailleurs, disposer des documents nécessaires vous permettra d’avancer plus rapidement lorsque vous aurez trouvé le logement souhaité. Nous vous suggérons de réunir les informations suivantes, en confirmant toujours les exigences auprès de l’étude notariale :
- Pièce d’identité officielle : les citoyens espagnols devront présenter leur carte nationale d’identité (DNI). Les étrangers devront présenter un passeport ainsi qu’un numéro d’identification fiscale espagnol, au moyen du NIE.
- État civil et régime matrimonial : pour déterminer qui acquiert le bien et à quelles conditions, des certificats, un contrat de mariage ou d’autres documents peuvent être nécessaires.
- Virements bancaires : le virement correspondant à l’achat doit être justifié par des extraits bancaires. Le compte peut être étranger, mais son titulaire doit être l’acheteur.
- Documents bancaires en cas de crédit hypothécaire : si vous financez l’achat par un crédit, rassemblez les documents bancaires, notamment les justificatifs de revenus, le relevé de vos engagements financiers et toute autre information demandée par la banque.
- Procuration notariée en cas de signature par un représentant : si vous agissez par l’intermédiaire d’un représentant, vous devez lui donner une procuration l’autorisant à effectuer les démarches liées à l’achat.
💡 Le NIE identifie les étrangers dans leurs relations avec l’Espagne ; il ne confère pas de droit de séjour. Si vous n’en avez pas encore, nous vous invitons à entamer les démarches à l’avance et à vérifier la procédure applicable auprès de la police ou du consulat.
Si vous résidez en Belgique, notre guide sur les démarches auprès du Consulat d’Espagne à Bruxelles vous aidera à les préparer. Un virement international peut nécessiter des vérifications supplémentaires. N’attendez pas le jour de la signature pour vérifier les plafonds de virement.
💡 Concernant les virements, les études notariales espagnoles ne fonctionnent pas comme les études belges ou néerlandaises et ne réceptionnent pas de fonds. Le prix d’achat est généralement payé de deux manières : par un chèque bancaire émis par une banque espagnole à l’ordre du vendeur ou de son représentant ou mandataire, ou par un virement bancaire en faveur du vendeur ou de son représentant ou mandataire. Dans ce second cas, les fonds doivent être reçus avant la signature des actes. Il est toujours conseillé de demander une attestation de titularité du compte du vendeur ou, le cas échéant, du compte de tiers de son avocat.
Que vérifier avant d’acheter un bien immobilier en Espagne ?
Avant de verser une somme à titre de réservation ou de procéder à l’achat, il est important de vérifier les charges qui grèvent le bien et de s’assurer que les documents correspondent à la réalité.
Propriété et charges inscrites au registre foncier
Il est conseillé de demander une nota simple, un extrait du registre foncier, afin d’examiner le bien, son propriétaire et l’existence éventuelle d’hypothèques, de saisies, d’usufruits, de servitudes ou d’autres restrictions. Il convient également de vérifier si le garage et le débarras font partie du logement ou constituent des biens enregistrés séparément. Si une hypothèque est inscrite, il faudra d’abord rembourser le prêt et faire radier l’inscription hypothécaire. Le contrat devrait préciser qui prendra en charge les démarches et les frais ainsi que, le cas échéant, le montant retenu sur le prix pour garantir cette radiation.
Cadastre et situation urbanistique
Il est également essentiel de connaître les informations figurant dans les actes, au registre foncier et au cadastre. Si le bien comporte une extension, une piscine ou une terrasse, il faut vérifier si leur situation est régularisée. La référence cadastrale permet d’identifier le bien, mais ne garantit pas à elle seule sa conformité urbanistique. Selon le type de bien, il faudra vérifier auprès de la mairie les permis, les usages autorisés et les charges urbanistiques. Ces vérifications doivent être particulièrement approfondies lorsqu’il s’agit de terrains ruraux, de zones côtières ou de bâtiments protégés. En cas de discordance, il faut demander des explications documentées et déterminer si le vendeur doit y remédier avant l’achat ou si des garanties expresses seront prévues dans le contrat, avec la possibilité de renoncer à l’achat.
Copropriété et état du bâtiment
Il est conseillé de demander un certificat relatif aux dettes envers la copropriété. Ces documents révèlent souvent des appels de fonds exceptionnels non signalés, des travaux à venir, des défauts structurels ou des litiges qui n’apparaissent pas dans les charges mensuelles.
💡 Notre conseil : Demandez les derniers procès-verbaux et renseignez-vous sur l’état de l’ascenseur, de la façade, de la toiture et sur les travaux en attente. Des charges mensuelles faibles peuvent parfaitement s’accompagner d’un appel de fonds exceptionnel important et imminent.
En vertu de la loi espagnole sur la copropriété, le bien répond de certaines dettes de copropriété de l’année d’acquisition et des trois années civiles précédentes.
Liste des documents
La liste suivante permet d’organiser les vérifications. Le caractère obligatoire de chaque document dépendra du bien et de sa localisation :
- Titre de propriété et documents des vendeurs ou de leurs représentants.
- Extrait actualisé du registre foncier et documents de radiation des charges, le cas échéant.
- Informations cadastrales.
- Avis d’imposition à l’IBI et dettes municipales.
- Certificat relatif aux dettes de copropriété, procès-verbaux et appels de fonds exceptionnels.
- Certificat de performance énergétique et preuve de son enregistrement, sauf exception applicable.
- Certificat d’habitabilité, permis d’occupation ou document équivalent, lorsqu’il est exigé.
- Permis de travaux, documents techniques du bâtiment et contrat de bail, s’il existe.
Si un document manque, déterminez avant de vous engager comment il sera obtenu et quelles en seront les conséquences.
📝 Avez-vous reçu un contrat de réservation ou un contrat d’arras ? Avant de signer, nous pouvons examiner les documents, identifier les risques et vous aider à négocier les conditions de l’achat. Envoyez-nous l’annonce et le projet de contrat pour une évaluation.
Acheter un bien immobilier en Espagne, quels impôts prévoir ?
La principale distinction à comprendre est celle entre un logement ancien et la première livraison d’un logement par le promoteur. Une maison rénovée ou qui n’a jamais été occupée par l’acheteur n’est pas nécessairement imposée selon les règles applicables aux logements neufs.
Logement ancien et impôt sur les transmissions patrimoniales
L’achat d’un logement en Espagne auprès d’un particulier est généralement soumis à l’impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux, une composante de l’ITPAJD. Il s’agit d’un impôt d’État transféré aux communautés autonomes, dont la gestion et la fixation des taux relèvent de la communauté compétente. L’acquéreur doit le calculer, le déclarer et le payer auprès de l’administration de la communauté autonome où se situe le bien. La réglementation prévoit des taux réduits et des avantages fiscaux en fonction de l’âge, du degré de handicap, de la situation familiale, de la valeur du bien ou de son affectation à la résidence principale.
La valeur de référence peut augmenter la base imposable
Pour les biens soumis à la valeur de référence du cadastre, l’ITP n’est pas toujours calculé sur le prix convenu. Lorsque la valeur de référence, le prix et la valeur déclarée diffèrent, la plus élevée de ces valeurs est généralement retenue.
💡 Exemple pratique : Imaginez que vous achetez une maison en Andalousie pour 280 000 euros, alors que sa valeur de référence est de 310 000 euros. En appliquant le taux général de 7 %, l’ITP s’élèverait à 21 700 euros au lieu de 19 600 euros. Nous vous conseillons donc de consulter la valeur de référence avant de finaliser l’achat.
Logement neuf, TVA et impôt sur les actes juridiques documentés (AJD)
Lors de la première livraison d’un logement par le promoteur, l’acheteur supporte généralement une TVA de 10 %. Certains logements protégés ou issus de programmes publics bénéficient d’un taux super-réduit de 4 %. Par ailleurs, la signature de l’acte peut être soumise à l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), dont le taux dépend également du territoire. En Andalousie, par exemple, le taux général de l’AJD est de 1,2 %. Il ne faut pas confondre l’AJD lié à l’achat avec celui applicable au prêt hypothécaire.
Comparaison entre communautés autonomes
La localisation du bien détermine les règles fiscales territoriales applicables à l’achat. Vous ne pouvez pas choisir la communauté dans laquelle payer au motif que vous y détenez un compte bancaire ou que vous signez dans une autre étude notariale. Nous comparons ci-dessous l’achat d’un logement à Barcelone, Málaga, Madrid, Majorque et Alicante, en calculant les impôts hypothétiques. Cette comparaison concerne un achat ordinaire par une personne physique, sans avantage fiscal, aux taux applicables en octobre 2026. La colonne relative au logement neuf vise une première livraison par le promoteur, avec un acte soumis à l’AJD.
| Communauté autonome | Logement ancien : ITP | Logement neuf : impôt indirect + AJD |
|---|---|---|
| Catalogne | Barème progressif de 10 % à 13 % | TVA 10 % + AJD 1,5 % |
| Andalousie | 7 % | TVA 10 % + AJD 1,2 % |
| Madrid | 6 % | TVA 10 % + AJD 0,4 %, 0,5 % ou 0,75 %, selon la valeur |
| Îles Baléares | Barème progressif de 8 % à 13 % | TVA 10 % + AJD 1,5 % ; 2 % à partir de 1 000 000 € |
| Communauté valencienne | 9 % ; 11 % si la valeur dépasse 1 000 000 € | TVA 10 % + AJD au taux général de 1,4 % |
| Îles Canaries | 6,5 % | IGIC au taux général de 7 % + AJD 1 % |
Catalogne, un barème progressif
En Catalogne, l’ITP général n’est pas fixe : il est calculé par tranches. Le taux est de 10 % sur les premiers 600 000 euros, de 11 % sur la partie comprise entre 600 000 et 900 000 euros, de 12 % entre 900 000 et 1 500 000 euros, puis de 13 % au-delà.
💡 À titre d’exemple, pour une base imposable de 800 000 euros, l’impôt au barème général s’élèverait à 82 000 euros : 60 000 euros sur les premiers 600 000 euros et 22 000 euros sur les 200 000 euros restants. Ces définitions et exceptions doivent être examinées en détail, car le barème ordinaire ne s’applique pas à tous les investissements.
Andalousie et Madrid, des taux généraux plus faibles
Si vous recherchez une résidence secondaire sur la Costa del Sol, la Costa de la Luz ou à Almería, le taux général de l’ITP en Andalousie est de 7 % et celui de l’AJD applicable à l’achat est de 1,2 %. Plusieurs avantages fiscaux existent, sous réserve de conditions personnelles, économiques et d’utilisation du bien. À Madrid, le taux général de l’ITP est de 6 %. Pour les actes d’achat de logements par des personnes physiques, l’AJD est fixé comme suit : 0,4 % jusqu’à 120 000 euros ; 0,5 % lorsque la valeur dépasse 120 000 euros sans excéder 180 000 euros ; et 0,75 % au-delà de 180 000 euros.
Îles Baléares
À Majorque, Minorque, Ibiza et Formentera, le barème général de l’ITP fonctionne également par tranches : 8 % jusqu’à 400 000 euros ; 9 % entre 400 000 et 600 000 euros ; 10 % entre 600 000 et 1 000 000 d’euros ; 12 % entre 1 000 000 et 2 000 000 d’euros ; puis 13 % au-delà.
Ainsi, pour une base imposable de 800 000 euros, l’ITP au barème général serait de 70 000 euros, soit 32 000 + 18 000 + 20 000 euros. Pour l’achat d’un logement neuf, le taux général de l’AJD est de 1,5 %, mais il atteint 2 % pour les transmissions immobilières d’une valeur égale ou supérieure à un million d’euros.
Îles Canaries, l’IGIC remplace la TVA
Aux Canaries, les logements anciens sont généralement soumis à l’ITP au taux de 6,5 %. Pour la première livraison d’un logement, l’impôt applicable est l’IGIC au taux général de 7 %, à la place de la TVA péninsulaire, auquel s’ajoute l’AJD de 1 % applicable aux opérations soumises à l’IGIC.
L’exemple suivant est hypothétique : l’acheteur est une personne physique qui acquiert la totalité d’une résidence secondaire, avec une base imposable de 300 000 euros pour tous les impôts, sans réduction ni régime particulier. Seuls les impôts liés à l’acquisition sont comparés ; les frais de notaire, de registre foncier, de financement et les prestations professionnelles ne sont pas inclus.
Comment l’impôt varie pour un logement de 300 000 euros
| Communauté autonome | Impôts pour un premier logement | Impôts pour un second logement |
|---|---|---|
| Catalogne | 30 000 € d’ITP | 34 500 € de TVA + AJD |
| Andalousie | 21 000 € d’ITP | 33 600 € de TVA + AJD |
| Madrid | 18 000 € d’ITP | 32 250 € de TVA + AJD |
| Îles Baléares | 24 000 € d’ITP | 34 500 € de TVA + AJD |
| Communauté valencienne | 27 000 € d’ITP | 34 200 € de TVA + AJD |
| Îles Canaries | 19 500 € d’ITP | 24 000 € d’IGIC + AJD |
Dans cet exemple, acheter le logement ancien en Catalogne entraîne 12 000 euros d’ITP de plus qu’à Madrid. Il convient donc de calculer les impôts liés au bien avant de négocier le prix.
💡 Conseil pratique : Demandez une estimation distinguant le prix, la base imposable, les impôts, les frais d’achat et les frais hypothécaires.
Délais pour déclarer les impôts
Les délais fiscaux ne sont pas identiques. Madrid prévoit 30 jours ouvrables pour l’impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux (TPO). En Andalousie, le délai général est de deux mois à compter du lendemain du fait générateur. L’impôt municipal sur la plus-value foncière est normalement à la charge du vendeur. Vérifiez également les dettes d’IBI et les taxes locales. L’IBI est dû au 1er janvier, et sa répartition pour l’année de la vente fait l’objet d’un accord exprès.
Signature de l’achat devant notaire en Espagne
La signature permet de formaliser ce que vous avez préparé et négocié. Pour que les conditions soient claires, demandez le projet d’acte à l’avance. Vérifiez l’identité des acheteurs et leurs quotes-parts, la description du bien, le prix, les avances, les moyens de paiement, les charges, la situation d’occupation et la répartition des frais. Si vous achetez avec une autre personne, il convient également de prévoir comment les fonds seront apportés et ce qui se passera si l’un de vous souhaite ensuite vendre sa part.
Le notaire vérifie les conditions légales de la signature, informe les parties et consigne leurs déclarations et leurs paiements. Son intervention ne remplace pas une inspection physique et ne garantit pas, à elle seule, la faisabilité de tout projet de rénovation ou d’exploitation.
Qui paie le notaire et les autres frais ?
Selon la loi, les honoraires du notaire pour l’établissement de l’acte sont à la charge du vendeur, sauf accord contraire. L’acheteur doit, quant à lui, prendre en charge les frais de son crédit hypothécaire ainsi que les copies de l’acte et l’inscription au registre foncier.
Le jour de la signature
Avant de finaliser l’achat, vérifiez personnellement que le logement se trouve dans l’état convenu et coordonnez la remise des clés, qui devrait idéalement coïncider avec la signature. Si le vendeur doit reporter cette remise, il est important de fixer par écrit la date exacte de son départ, la personne responsable des éventuels dommages ou frais pendant cette période et les garanties prévues en cas de manquement. Concernant le prix d’achat, tous les paiements doivent être vérifiés avec l’étude notariale et les justificatifs doivent toujours être conservés.
💡 Conseil pratique : Organisez une dernière visite avant de signer. Relevez les compteurs et convenez des modalités de remise de toutes les clés et télécommandes. Consignez par écrit tout défaut ou élément restant à remettre.
Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger ou non-résident
En règle générale, un étranger peut acheter un bien immobilier en Espagne sans y résider. Toutefois, la nationalité, la résidence fiscale et l’autorisation de vivre dans le pays sont des questions distinctes. Les comprendre dès le départ permet d’organiser l’achat et d’anticiper les obligations.
Acheter un logement ne confère pas le statut de résident
Le NIE identifie les étrangers auprès des autorités espagnoles, mais ne leur accorde pas, à lui seul, un titre de séjour. Parmi les critères de résidence fiscale figurent une présence de plus de 183 jours au cours de l’année civile ou la localisation en Espagne du centre principal des activités ou des intérêts économiques.
💡 Par exemple, une personne qui vit et travaille en Belgique et utilise une maison à Málaga pendant ses vacances peut rester non-résidente fiscale en Espagne. Si elle déménage ensuite, change d’activité ou réorganise sa vie familiale, elle doit réexaminer sa situation.
Par ailleurs, depuis le 3 avril 2025, la voie permettant de déposer de nouvelles demandes de résidence pour investisseurs, connue sous le nom de « golden visa », a été supprimée. Acheter aujourd’hui un bien, même d’une valeur élevée, ne permet pas d’accéder à ce régime sur la seule base de cet investissement. Lorsque l’achat implique plusieurs pays, il convient également d’examiner la situation familiale et patrimoniale de l’acheteur. Chez Arthur & Marin, nous proposons des conseils en droit international pour vous aider à anticiper ces questions avant de vous engager. Si vous êtes belge et que l’achat s’inscrit dans un projet de déménagement, vous pouvez consulter notre guide pour vivre en Espagne en tant que Belge, qui aborde d’autres aspects pratiques à organiser avant votre départ.
Quels documents préparer ?
- Un passeport ou une pièce d’identité en cours de validité et le NIE de chaque acheteur étranger. Vérifiez à l’avance les démarches pour l’obtenir en Espagne ou auprès du consulat compétent.
- L’adresse et les coordonnées fiscales dans le pays de résidence ; un certificat de résidence fiscale lorsqu’il est nécessaire pour justifier votre situation ou appliquer le traitement correspondant.
- Les documents relatifs à l’état civil et au régime matrimonial. Selon le cas, des certificats, un contrat de mariage ou d’autres documents peuvent être nécessaires pour déterminer les modalités d’acquisition du bien.
- Les justificatifs de revenus, d’épargne et d’origine des fonds : déclarations fiscales, extraits bancaires, fiches de paie ou documents relatifs à une vente, une succession ou une donation.
- Une procuration si une autre personne intervient pour vous, vérifiée par l’étude notariale qui formalisera l’opération.
- Les traductions et apostilles ou légalisations, lorsqu’elles sont nécessaires. Leur nécessité dépend du document, du pays d’origine et des règles applicables ; tous les documents étrangers ne sont pas soumis au même traitement.
💡 Si vous allez recevoir une aide financière, il convient d’examiner comment la documenter avant de transférer les fonds. Dans notre article sur la donation en Belgique pour acheter un bien immobilier en Espagne, nous expliquons les questions fiscales et documentaires à prendre en compte.
Comment fonctionne la procuration notariée ?
La procuration peut être établie devant un notaire espagnol, un consul espagnol exerçant des fonctions notariales ou un notaire étranger, sous réserve de respecter les conditions pour qu’elle produise ses effets en Espagne. Il convient de préciser les pouvoirs permettant de signer le contrat d’arras et l’acte de vente, de gérer les impôts et de procéder à l’inscription au registre foncier.
💡 Conseil pratique : Avant de prendre rendez-vous pour établir une procuration à l’étranger, envoyez le projet à l’étude notariale espagnole et, en cas de prêt, à la banque.
Si vous signez personnellement sans comprendre suffisamment la langue, vous devez en informer l’étude notariale afin d’organiser une traduction ou l’intervention d’un interprète.
Si vous avez besoin d’un financement comme non-résident
En tant qu’acheteur étranger, vous disposez de deux options principales pour financer l’achat : demander un prêt dans votre pays d’origine, en hypothéquant à nouveau un bien existant ou en sollicitant un prêt personnel, ou demander un crédit hypothécaire directement en Espagne auprès d’une banque locale.
Les banques espagnoles financent généralement un maximum compris entre 60 % et 70 % du prix d’achat ou de la valeur d’expertise. Pour accorder le crédit, la banque évaluera votre profil sur la base de vos revenus. Elle pourra demander des documents tels que votre historique de crédit, vos déclarations fiscales et vos fiches de paie, qui devront généralement être accompagnés d’une traduction jurée et de l’apostille de La Haye. Il sera également obligatoire d’ouvrir un compte bancaire en Espagne.
💡 Comme la banque vous prêtera au maximum 70 % et que les frais d’achat représentent environ 10 à 15 % supplémentaires, vous devrez disposer de liquidités correspondant à environ 40 à 45 % de la valeur totale du logement.
💡 Vous pouvez envisager de faire appel à un courtier en crédit hypothécaire : il connaît les banques qui proposent les meilleures conditions et peut vous faire gagner du temps et faciliter les démarches.
Obligations à vérifier au préalable
Des obligations de déclaration de l’investissement peuvent également s’appliquer. L’acquisition par un non-résident d’un bien immobilier en Espagne pour un montant supérieur à 500 000 euros par bien doit être déclarée au moyen du formulaire D-2A, dans un délai général d’un mois à compter de l’investissement. Il est important de savoir que cette déclaration est distincte du paiement des impôts liés à l’achat et ne confère pas de droit de séjour.
Quels impôts les non-résidents paient-ils ?
En tant que propriétaire d’une maison en Espagne, vous devrez payer chaque année l’IBI, l’impôt sur les biens immobiliers, les taxes municipales locales et l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). L’administration fiscale impose la détention d’un bien même si vous ne percevez aucun loyer : c’est ce que l’on appelle le « revenu imputé ». Pour le calculer, on retient 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale du logement, puis on applique l’IRNR à ce montant. Par exemple, si vous résidez en Belgique et possédez en Espagne une maison destinée à votre usage personnel dont la valeur cadastrale est de 100 000 euros, la base de calcul sera de 1 100 euros. En appliquant le taux de 19 % pour les résidents européens, l’impôt annuel serait de 209 euros. Ce montant est ajusté en fonction du nombre de jours et de la quote-part de chaque propriétaire.
Si vous louez le logement, vous devrez payer l’impôt sur les revenus perçus. Le taux est de 19 % si vous résidez dans l’Union européenne (UE) ou dans l’Espace économique européen (EEE), et de 24 % pour les autres pays. Si vous envisagez une location touristique, vous devez également vérifier la réglementation de la ville, de la communauté autonome et de la copropriété. Tous ces impôts sont déclarés à l’administration fiscale espagnole au moyen du formulaire 210. Les délais de déclaration varient selon l’origine des revenus.
💡 À titre d’exemple, l’impôt sur le revenu imputé d’un logement resté vacant ou réservé à un usage personnel pendant toute l’année 2026 sera déclaré entre le 1er avril et le 31 décembre 2027.
Patrimoine, pays de résidence et future succession
Pour les achats d’un montant élevé, il est essentiel d’examiner votre situation au regard de l’impôt sur le patrimoine et, le cas échéant, de l’impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes. Le fait de ne pas résider en Espagne ne vous dispense pas de ces obligations fiscales. Par ailleurs, votre pays de résidence habituelle peut également exiger que vous déclariez le bien acquis en Espagne ou les revenus qu’il génère. La convention préventive de double imposition intervient alors pour atténuer la double charge par une exonération ou une imputation, cette dernière permettant de déduire dans votre pays d’origine les impôts déjà payés en Espagne.
💡 Bien qu’une convention préventive de double imposition évite une double taxation, elle ne supprime pas l’obligation légale de déposer les déclarations informatives ou fiscales dans les deux pays.
Notre guide sur le déroulement d’une succession en Espagne vous permettra de vous familiariser avec les questions successorales et fiscales à examiner, en particulier si votre patrimoine est réparti entre plusieurs pays.
Exemples d’achats immobiliers en Espagne et notre accompagnement
Ces exemples montrent l’influence de la localisation, du prix, du financement et de la résidence fiscale des parties. Les calculs sont fictifs.
Un couple belge achète une résidence secondaire à Málaga
Un couple de nationalité belge, résident fiscal en Belgique, achète un logement ancien à un propriétaire espagnol résidant en Espagne. En appliquant le taux général de l’ITP en Andalousie de 7 %, il paierait 17 500 euros d’impôt, portant le prix et cet impôt à 267 500 euros. Nous examinons également le bien, préparons les demandes de NIE et organisons la signature à distance. Nous anticipons aussi leurs obligations fiscales en tant que propriétaires non-résidents. Enfin, nous examinons les documents et le contrat d’arras, coordonnons la procuration avec l’étude notariale et les aidons à organiser les démarches d’achat. Vous résidez en Belgique et préparez un achat similaire ? Notre équipe d’avocats à Bruxelles peut vous aider à coordonner les étapes préalables à la signature en Espagne.
Une acheteuse française acquiert un logement neuf à Madrid
Une citoyenne française résidant en Espagne achète directement auprès d’un promoteur et a besoin d’un crédit hypothécaire. Pour une première livraison, la TVA de 10 % s’élèverait à 40 000 euros et l’AJD de 0,75 % à 3 000 euros, soit 443 000 euros pour le prix et les impôts. Comme il s’agit d’un achat sur plan, nous vérifions les garanties des sommes versées à l’avance, les caractéristiques des matériaux et équipements ainsi que le délai de livraison. Dans ce cas, nous examinons également le contrat du promoteur, négocions les conditions liées au financement et vérifions les garanties et les documents nécessaires à la livraison.
Un acheteur espagnol acquiert un appartement à Barcelone auprès d’un vendeur britannique
L’acheteur réside en Espagne et le vendeur est résident fiscal au Royaume-Uni. L’appartement étant situé à Barcelone, l’ITP serait de 71 000 euros : 60 000 euros sur les premiers 600 000 euros et 11 000 euros sur les 100 000 euros restants. Par ailleurs, comme il s’agit d’une vente par un non-résident soumise au régime ordinaire de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), l’acheteur doit retenir 21 000 euros, soit 3 % du prix, et les verser à l’administration fiscale au moyen du formulaire 211. Cette somme est déduite du paiement au vendeur ; elle ne s’ajoute pas au prix. Le critère déterminant est sa résidence fiscale. Dans cette situation, nous vérifions le statut fiscal du vendeur, organisons la retenue et examinons également les obligations liées à l’impôt municipal sur la plus-value foncière.
Une acheteuse allemande recherche un logement à Majorque pour le louer
Une citoyenne allemande, résidente fiscale en Allemagne, achète un logement ancien à une propriétaire italienne résidente fiscale en Espagne. L’ITP au barème général des Baléares s’élèverait à 114 000 euros, en appliquant successivement les tranches de 8 %, 9 %, 10 % et 12 %. Le prix et cet impôt représenteraient 1 314 000 euros, la valeur du bien étant de 1 200 000 euros. Son objectif était de le destiner à la location touristique. La nationalité italienne de la vendeuse ne déclenche pas, à elle seule, la retenue de 3 % : il faut vérifier sa résidence fiscale. Dans ce cas, nous examinons la situation juridique et les conditions d’exploitation du bien, coordonnons les vérifications administratives et étudions les obligations fiscales et celles relatives à l’investissement étranger.
Nous vous aidons à acheter un bien immobilier en Espagne
Chez Arthur & Marin, nous vous aidons à examiner les documents et les contrats, à identifier les points qui nécessitent une vérification et à définir les conditions avant la signature. Si vous avez déjà un logement en vue, envoyez-nous l’annonce ou l’adresse, le prix et toute proposition de réservation ou de contrat d’arras. Il n’est pas nécessaire d’attendre que le dossier soit complet pour nous consulter : la première étape peut consister à identifier les informations manquantes.
Contactez Arthur & Marin par courriel à info@arthurmarin.com ou par téléphone au +32 465 345 345 avant de verser une somme à titre de réservation, et préparez votre achat avec des conditions claires dès le départ.
Avis juridique : Ce guide fournit des informations générales. La solution concrète dépend de la localisation, du bien, des parties et de la réglementation applicable.
Questions fréquentes (FAQ) avant d’acheter un bien immobilier en Espagne
Est-il obligatoire de signer un contrat d’arras ?
Non. Vous pouvez passer directement à la signature de l’acte si l’opération est prête. Si un contrat de réservation ou un contrat préalable est utilisé, l’essentiel est d’en comprendre les effets avant de le signer.
Les arras doivent-elles représenter 10 % du prix ?
Il n’existe pas de pourcentage général obligatoire. Le montant se négocie et doit être apprécié au regard des risques, du délai et des conditions de remboursement.
Peut-on acheter un logement grevé d’une hypothèque ?
Oui, mais il faut organiser le remboursement du prêt et la radiation de l’hypothèque, ou une reprise du crédit valablement acceptée. L’acheteur ne doit pas confondre le solde du prêt avec la radiation de la charge inscrite au registre foncier.
Est-il obligatoire de faire appel à un avocat ?
Dans une vente immobilière ordinaire, il n’existe pas d’obligation générale de le faire. Son intervention permet d’examiner et de négocier l’opération avant de prendre des engagements, notamment si vous achetez depuis l’étranger ou si des difficultés se présentent.
Est-il obligatoire de passer devant notaire ?
Une vente peut produire ses effets entre les parties au moyen d’un contrat sous seing privé si les conditions légales sont réunies. Toutefois, l’acte authentique constitue la voie habituelle pour accéder au registre foncier et est nécessaire pour constituer une hypothèque susceptible d’y être inscrite. S’en passer prive l’opération de protections essentielles.
Combien de temps faut-il pour acheter ?
Il n’existe pas de délai unique. Celui-ci dépend du financement, des charges, des documents et de la disponibilité des parties. Pour vous organiser, demandez un calendrier précis indiquant les responsables de chaque démarche et les conditions restant à remplir. Si vous achetez sur plan, le délai dépendra également de la construction et de la livraison.
Puis-je récupérer la somme versée pour réserver le bien si des problèmes apparaissent ?
Cela dépend du contrat, du problème et du droit applicable. Il est préférable de prévoir expressément le remboursement si les vérifications révèlent une charge non acceptée, une irrégularité essentielle ou une impossibilité de financement envisagée dans l’accord.
Puis-je louer le logement immédiatement ?
Vous devez vérifier les conditions et les exigences de la location envisagée. La location résidentielle et la location touristique relèvent de régimes différents ; la propriété n’autorise pas automatiquement tous les usages.
