Adquirir una propiedad en España representa un gran proyecto, ya sea para crear un nuevo hogar, disfrutar de una segunda residencia o realizar una inversión. Sin embargo, para dar este paso, es importante conocer con antelación los requisitos. El proceso empieza con el presupuesto, la hipoteca, el contrato, y la firma ante notario. Finalmente, habrá que abonar los impuestos correspondientes, y realizar la inscripción de la propiedad.
En esta guía encontrará los pasos en detalle para comprar una vivienda en España, los gastos e impuestos que debe prever y los consejos prácticos desde nuestra experiencia. También encontrará información sobre cómo preparar la compraventa si compra desde el extranjero.
💡 Preparar cada fase con antelación permite negociar con más información y evitar cualquier error.
Un mercado activo en España
Según el INE, en 2025 se registraron 714.237 compraventas de viviendas, un 11,5 % más que en 2024. De ellas, 558.327 fueron de segunda mano, el 78,2 % del total, y 155.910 correspondieron a vivienda nueva. Son datos anuales provisionales publicados en febrero de 2026. Por su parte, el Colegio de Registradores situó en el 13,82 % el peso de los compradores extranjeros en 2025, aunque también hay extranjeros que viven y tributan en España. En Alicante alcanzó el 43,29 % y en Málaga el 32,8 %. En un mercado con tanta actividad, contar con información permite tomar mejores decisiones. Además de comparar precios de inmuebles similares, conviene conocer las zonas, las diferencias entre comunidades autónomas y los gastos, pues todo ello influye en la compra.
Antes de comprar defina el proyecto y calcule el presupuesto
El precio anunciado es solo una parte del desembolso. Al presupuesto se deben añadir los impuestos, los gastos de formalización que correspondan, los servicios contratados y, en su caso, la tasación, las comisiones bancarias y la reforma. Resulta necesario distinguir entre el precio de la compra, el dinero que prestará el banco y el ahorro que se aporta. Las arras suelen descontarse del precio, no son un coste que haya que sumar por segunda vez. Los ejemplos que encontrará más adelante muestran cómo influyen en el cálculo. Si necesita vender primero una propiedad para financiar la compra, conviene coordinar ambas operaciones. Nuestra guía para vender un inmueble en Bélgica le ayudará a preparar esa primera fase.
💡 Antes de visitar inmuebles, decida también el uso previsto. Si quiere alquilar, reformar o desarrollar una actividad profesional, comprueba que ese uso sea posible, y la existencia de autorizaciones necesarias.
💡 Consejo práctico: Visita la vivienda una primera vez, y una segunda vez a otra hora. Comprueba ruido, luz, accesos y estado de las zonas comunes. Lleva una lista de lo que quieres verificar y pide permiso para fotografiar los detalles que deban revisarse.
Comprar con hipoteca, cómo preparar la financiación
Si necesita financiación, conviene coordinarla con el contrato de compra. Este apartado explica cómo preparar la documentación, comparación de ofertas, ahorro necesario, protección de las arras y preparación de la firma. Si compra con fondos propios, puede pasar directamente al apartado de la documentación.
Cuánto puede financiar y qué ahorro necesita
Antes de adquirir cualquier compromiso sobre un inmueble, recomendamos solicitar a la entidad bancaria un estudio financiero. Este análisis permitirá enfocar la búsqueda hacia propiedades que se ajusten al nivel de ingresos y al capital inicial. Cabe subrayar que una valoración favorable constituye una buena planificación, pero en ningún caso equivale a una concesión crediticia definitiva.
Sugerimos preparar anticipadamente la documentación requerida, es decir, justificantes de ingresos, declaraciones tributarias, y justificantes de fondos propios. En el supuesto de que su residencia o actividad profesional se desarrolle fuera del territorio español, es necesario comprobar con la entidad bancaria los criterios de la entidad y la respectiva traducción de documentos extranjeros, como explicaremos más adelante.
Cómo comparar las ofertas hipotecarias
Para llevar a cabo una comparativa hipotecaria, es necesario evaluar el coste total. Aunque la TAE (Tasa Anual Equivalente) es el mejor indicador para comparar la financiación, resulta importante analizar también las comisiones, los seguros y otros productos vinculados. Aconsejamos pedir al banco diferentes simulaciones para comprobar cómo quedaría la cuota ante posibles cambios en los ingresos o, si se opta por un préstamo a tipo variable, ante la subida de los tipos de interés. La parte del precio que no cubra la hipoteca, sumada a los impuestos y demás gastos, deberá sufragarse con fondos propios o mediante vías de financiación alternativas.
Supuesto práctico
A modo de ilustración, en la adquisición de un inmueble de segunda mano en la comunidad de Andalucía:
| Concepto | Importe |
| Precio de adquisición | 300.000 € |
| Financiación bancaria concedida | 240.000 € |
| Carga tributaria (ITP al tipo general del 7 %) | 21.000 € |
| Capital propio mínimo requerido | A negociar con la entidad bancaria |
A esta cifra será preciso adicionar los honorarios notariales, aranceles registrales y otros gastos de formalización. En el supuesto de haber entregado previamente un dinero en concepto de arras, le restaría por aportar la diferencia, más los citados gastos el día de la firma. Si la entidad aprueba un importe menor, la aportación de capital propio deberá ser por tanto mayor.
💡 Recomendación práctica: Solicite a su entidad una estimación por escrito del importe financiable y gestione su presupuesto en base a dicho documento. Si la compraventa solo es viable alcanzando el máximo de financiación, prevé siempre un «plan B» calculando qué ocurriría si la tasación oficial o la oferta final del banco resultaran inferiores.
Qué sucede si el banco deniega la hipoteca
La forma más segura de protegerse es establecer por escrito, de forma expresa, las consecuencias de no obtener la financiación. Esto incluye definir en el contrato de arras el importe del préstamo, el plazo para solicitarlo, las consecuencias en cuanto a la denegación y las condiciones para recuperar las cantidades abonadas con antelación («arras»). En este caso la normativa no es igual en toda España, pues en ciertos casos se permite (si se cumplen los requisitos y no se ha pactado lo contrario) desistir de la compra si el banco rechaza la hipoteca y no ha habido negligencia por parte del comprador.
💡 Nuestro consejo: Antes de firmar y entregar las arras, definir qué se entiende por «obtener financiación suficiente». Especifica el importe mínimo que se necesita, la fecha límite para conseguirlo y qué documentación servirá para demostrar la negativa del banco. Esta cláusula aporta seguridad y protege la compraventa.
Documentación y qué preparar con antelación
Por un lado, la agencia inmobiliaria facilita la búsqueda del inmueble. Compruebe a quién representa, qué servicio presta, quién paga sus honorarios y cuándo se pagan. Pida cualquier comisión por escrito. Por otro lado, contar con los documentos preparados le permitirá avanzar más rápidamente una vez encuentre la vivienda deseada. Le sugerimos recopilar la siguiente información, confirmando siempre con la notaría los requisitos:
- Identificación oficial: Se requerirá el DNI para ciudadanos españoles. Para extranjeros, será exigible un pasaporte , así como la identificación fiscal española (a través del NIE).
- Estado civil y régimen económico matrimonial: Para determinar quién adquiere la propiedad y bajo qué condiciones, se podrá necesitar certificados, capitulaciones matrimoniales u otra documentación.
- Transferencias bancarias: Es necesario acreditar la transferencia de la compraventa mediante extractos bancarios. El numero de cuenta puede ser un número extranjero, pero el titular debe coincidir con el del comprador.
- Documentación bancaria (si hay hipoteca): Si vas a financiar la compra, recopila la documentación bancaria, incluyendo justificantes de ingresos, registro de obligaciones financieras y cualquier otra información que exija la entidad.
- Poder notarial (en el caso de firma por representante): Si se actua a través de representante, es necesario otorgar un poder que autorice las actuaciones de la compraventa.
💡 Cabe precisar que el NIE identifica al extranjero en sus relaciones con España, no concede un derecho de residencia. Si todavía no lo tiene, le instamos a iniciar el trámite con antelación y comprobar la vía policial o consular que corresponda.
Si reside en Bélgica, nuestra guía sobre trámites ante el Consulado de España en Bruselas le ayudará a preparar sus gestiones. Una transferencia internacional puede requerir comprobaciones adicionales. No deje para el día de la firma la comprobación de los límites de transferencia.
💡 En relación a las transferencias, las notarías españolas no funcionan como las belgas u holandesas y no recepcionan dinero. El montante de la compraventa se suele pagar de dos formas. A través de un cheque bancario expedido por entidad bancaria española a favor del vendedor o su representante/ apoderado, o por transferencia bancaria a favor del vendedor o su representante/ apoderado. En este segundo supuesto los fondos han de recibirse antes de firmar escrituras. Se aconseja siempre pedir un «certificado de titularidad de cuenta» del vendedor, o bien de la cuenta de terceros del abogado del vendedor.
Qué comprobar antes de la compraventa
Antes de entregar cualquier cantidad en concepto de señal o proceder a la compraventa, es importante verificar qué cargas pesan sobre el inmueble, y si la documentación coincide con la realidad.
Titularidad y cargas registrales
Es aconsejable solicitar una nota simple para examinar la finca, la titularidad y la existencia de hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres u otras limitaciones. Asimismo, se aconseja corroborar si el garaje y el trastero forman parte de la vivienda o constituyen fincas independientes. Si constara una hipoteca, deberá cancelarse en primer lugar la hipoteca, de forma económica y registral. El contrato debería indicar quién asumirá los trámites y gastos y, cuando proceda, el importe que se retendrá del precio para asegurar su cancelación.
Catastro y situación urbanística
Es fundamental también conocer los datos de las escrituras, el Registro, el Catastro. Si la propiedad cuenta con una ampliación, piscina o terraza, debe comprobarse su situación, para comprobar si está regularizada. La referencia catastral sirve para identificar el inmueble, pero no garantiza por sí sola la legalidad urbanística. Dependiendo del tipo de finca, se deberá consultar en el ayuntamiento las licencias, los usos permitidos y las cargas urbanísticas. Estas verificaciones han de ser especialmente exhaustivas si se trata de suelo rústico, zonas costeras o edificios protegidos. Ante cualquier discrepancia, se deben exigir explicaciones documentadas y decidir si el vendedor debe subsanarlas antes de la compra o si se incluirán garantías expresas en el contrato (y poder desistir la compraventa).
Comunidad de propietarios y estado del edificio
Se aconseja solicitar un certificado de deudas con la comunidad. Estos documentos suelen destapar derramas ocultas, futuras obras, fallos estructurales o litigios que no se reflejan en la cuota mensual.
💡 Nuestro consejo: Pida las últimas actas e indague sobre el estado del ascensor, la fachada, la cubierta y cualquier obra pendiente. Una mensualidad baja puede coexistir perfectamente con una derrama importante inminente.
Bajo la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble responde de determinadas deudas comunitarias del año de adquisición y de los tres años naturales anteriores.
Lista de documentos
El siguiente listado permite preparar una revisión ordenada. Su exigibilidad dependerá del inmueble y de su ubicación:
- Escritura de propiedad y documentación de los vendedores o de sus representantes.
- Nota simple actualizada y documentos de cancelación de cargas, cuando proceda.
- Información catastral
- Recibo del IBI y deudas municipales.
- Certificado de deudas de la comunidad, actas y derramas.
- Certificado energético y constancia de su registro, salvo excepción aplicable.
- Cédula, licencia de ocupación o documento equivalente, cuando resulte exigible.
- Licencias de obras, documentación técnica del edificio y contrato de alquiler (si existe).
Si falta un documento, determina antes de comprometerte cómo se obtendrá y las consecuencias.
📝 ¿Le han enviado una reserva o un contrato de arras? Antes de firmar, podemos revisar la documentación, identificar los riesgos y ayudarle a negociar las condiciones de la compra. Envíenos el anuncio y el proyecto de contrato para una valoración.
Impuestos al comprar una vivienda en España
La principal distinción que se debe entender es la diferencia entre una vivienda usada y la primera entrega de una vivienda por parte del promotor. Una casa reformada o que nunca ha sido ocupada por el comprador no tributa necesariamente bajo las reglas de obra nueva.
Vivienda usada y transmisiones patrimoniales
La compra de una vivienda en España a un particular tributa, con carácter general, por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, modalidad integrada en el ITPAJD. Se trata de un tributo de titularidad estatal pero cedido a las comunidades autónomas, cuya gestión y fijación de tipos recaen sobre la comunidad competente. Corresponde al adquirente la obligación de autoliquidarlo ante la administración autonómica donde radique el inmueble. La normativa contempla tipos reducidos y bonificaciones en función de la edad, grado de discapacidad, circunstancias familiares, valor del inmueble o su destino como vivienda habitual.
El valor de referencia puede elevar la base del impuesto
En los inmuebles sujetos al valor de referencia del Catastro, el ITP no se calcula siempre sobre el precio pactado. Si existen un valor de referencia, un precio y un valor declarado distintos, se tomará, con carácter general, la mayor de esas magnitudes.
💡 Ejemplo práctico: Imagine que compras una casa en Andalucía por 280.000 euros, pero su valor de referencia es de 310.000 euros. Aplicando el tipo general del 7 %, el ITP ascendería a 21.700 euros, en lugar de 19.600 euros. Nuestro consejo es que consulte el valor de referencia antes de cerrar la compraventa.
Vivienda nueva, IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
En la primera entrega de una vivienda por parte del promotor, el comprador soporta, por regla general, un IVA del 10 %. Determinadas viviendas de protección oficial o de promoción pública disfrutan de un tipo superreducido del 4 %. Adicionalmente, la firma de la escritura puede quedar sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también depende de cada territorio (en Andalucía, por ejemplo, el tipo general de AJD es del 1,2 %). No debe confundirse el AJD asociado a la compraventa con el correspondiente al préstamo hipotecario.
Comparativa por comunidades autónomas
La ubicación del inmueble determina la tributación territorial de la compra. No se puede elegir la comunidad donde pagar por tener allí una cuenta bancaria o firmar en otra notaría. A continuación realizamos una comparación en la compra de una vivienda en Barcelona, Málaga, Madrid, Mallorca, Alicante, calculando los hipotéticos impuestos. Esta comparativa recoge la compra ordinaria por una persona física, sin beneficios fiscales, con tipos a octubre de 2026. La columna de vivienda nueva se refiere a una primera entrega de vivienda por el promotor, con escritura sujeta a AJD.
| Comunidad autónoma | Vivienda de segunda mano: ITP | Vivienda nueva: impuesto indirecto + AJD |
| Cataluña | Escala progresiva del 10 % al 13 % | IVA 10 % + AJD 1,5 % |
| Andalucía | 7 % | IVA 10 % + AJD 1,2 % |
| Madrid | 6 % | IVA 10 % + AJD 0,4 %, 0,5 % o 0,75 %, según valor |
| Illes Balears | Escala progresiva del 8 % al 13 % | IVA 10 % + AJD 1,5 %; 2 % desde 1.000.000 € |
| Comunitat Valenciana | 9 %; 11 % si el valor supera 1.000.000 € | IVA 10 % + AJD general 1,4 % |
| Canarias | 6,5 % | IGIC general 7 % + AJD 1 % |
Cataluña, una escala progresiva
En Cataluña, el ITP general no es fijo, sino que se calcula por tramos. Se paga un 10 % hasta los primeros 600.000 euros; un 11 % sobre la parte comprendida entre 600.000 y 900.000 euros; un 12 % entre 900.000 y 1.500.000 euros; y un 13 % sobre el exceso.
💡 A modo de ejemplo, si la base fiscal es de 800.000 euros, la cuota general ascenderá a 82.000 euros (60.000 euros por los primeros 600.000 y 22.000 euros por los 200.000 restantes). Estas definiciones y excepciones deben revisarse con detalle, ya que la escala ordinaria no sirve para todas las inversiones.
Andalucía y Madrid tipos generales más bajos
Si busca una segunda residencia en la Costa del Sol, la Costa de la Luz o Almería, en Andalucía el ITP general es del 7 % y el AJD general aplicable a la compra es del 1,2 %. Existen diversos beneficios fiscales sujetos a requisitos personales, económicos y de uso. Por su parte, en Madrid, el ITP general se sitúa en el 6 %. Para las escrituras de compra de vivienda por personas físicas, el AJD se estructura de la siguiente manera: 0,4 % hasta 120.000 euros; 0,5 % cuando el valor supera los 120.000 pero no excede los 180.000 euros; y 0,75 % por encima de 180.000 euros.
Islas Baleares
En Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera, la escala general del ITP también funciona por tramos: 8 % hasta 400.000 euros; 9 % entre 400.000 y 600.000 euros; 10 % entre 600.000 y 1.000.000 de euros; 12 % entre 1.000.000 y 2.000.000 de euros; y 13 % sobre el exceso.
De este modo, para una base imponible de 800.000 euros, el ITP general sería de 70.000 euros (fruto de sumar 32.000 + 18.000 + 20.000). En el caso de adquirir obra nueva, el AJD general es del 1,5 %, pero este porcentaje alcanza el 2 % en aquellas transmisiones inmobiliarias para valores iguales o superiores a un millón de euros.
Canarias (IGIC en lugar de IVA)
En Canarias, la vivienda de segunda mano tributa generalmente al 6,5 % de ITP. En una primera entrega de vivienda, la referencia es el IGIC general del 7 %, en lugar del IVA peninsular, más el AJD del 1 % correspondiente a operaciones sujetas a IGIC.
El siguiente ejemplo es hipotético: comprador persona física, segunda residencia, adquisición del 100 %, base fiscal de 300.000 euros en todos los impuestos y ausencia de bonificaciones o supuestos especiales. Se comparan exclusivamente los impuestos de adquisición; no se incluyen notaría, Registro, financiación ni servicios profesionales.
Cuánto cambia el impuesto en una vivienda de 300.000 euros
| Comunidad autónoma | Impuestos de primera vivienda | Impuestos de segunda vivienda |
| Cataluña | 30.000 € de ITP | 34.500 € de IVA + AJD |
| Andalucía | 21.000 € de ITP | 33.600 € de IVA + AJD |
| Madrid | 18.000 € de ITP | 32.250 € de IVA + AJD |
| Illes Balears | 24.000 € de ITP | 34.500 € de IVA + AJD |
| Comunitat Valenciana | 27.000 € de ITP | 34.200 € de IVA + AJD |
| Canarias | 19.500 € de ITP | 24.000 € de IGIC + AJD |
En este supuesto, comprar la vivienda usada en Cataluña supone 12.000 euros más de ITP que hacerlo en Madrid. Por ello, conviene calcular los impuestos del inmueble antes de negociar el precio.
💡 Consejo práctico: solicita una previsión que separe precio, base fiscal, impuestos, gastos de compraventa y gastos hipotecarios.
Plazos para declarar los impuestos
Los plazos fiscales no son idénticos. Madrid prevé para TPO 30 días hábiles. Andalucía, con carácter general, dos meses desde el día siguiente al devengo. La plusvalía municipal corresponde normalmente al vendedor. Comprueba además deudas de IBI y tasas locales. El IBI se devenga el 1 de enero, y se pacta expresamente su reparto durante el año de la venta.
Firma de la compraventa ante notario en España
La firma es el momento de formalizar lo que has preparado y negociado. Para llegar con las condiciones claras, solicita el borrador de la escritura con tiempo. Revisa compradores y porcentajes, descripción del inmueble, precio, anticipos, medios de pago, cargas, situación posesoria y reparto de gastos. Si compras con otra persona, conviene regular también cómo se aportan los fondos y qué ocurrirá si más adelante uno desea vender su participación.
El notario verifica los extremos legales del otorgamiento, informa a las partes y documenta sus declaraciones y pagos. Su intervención no sustituye una inspección física ni garantiza por sí sola que cualquier proyecto de reforma o explotación sea viable.
¿Quién paga la notaría y el resto de gastos?
Por ley, los honorarios de la notaría por hacer la escritura (el otorgamiento) le corresponden al vendedor, a menos que se llegue a un acuerdo distinto. Por su parte, el comprador debe hacerse cargo de los gastos de su hipoteca, así como de las copias de la escritura y el registro.
Día de la firma
Antes de finalizar la compra, asegúrese de comprobar personalmente que la vivienda se encuentra en el estado acordado y de coordinar la entrega de llaves, que idealmente debe coincidir con el momento de la firma. Si por algún motivo el vendedor necesita aplazar esta entrega, es importante dejar por escrito la fecha exacta de salida, quién asume las responsabilidades sobre posibles daños o gastos durante ese periodo y qué garantías protegen ante un incumplimiento. En cuanto al montante de la compraventa, se deben revisar todos los pagos con la notaría y conservar siempre los justificantes.
💡 Consejo práctico: Organiza una última visita antes de firmar. Anota las lecturas de los contadores y acuerda cómo recibirás todas las llaves y mandos. Deja por escrito cualquier defecto o entrega pendiente.
Comprar una vivienda en España siendo extranjero o no residente
Con carácter general, una persona extranjera puede adquirir una vivienda en España sin residir. Ahora bien, nacionalidad, residencia fiscal y autorización para vivir en el país son cuestiones diferentes. Entenderlas desde el principio permite organizar la compra y anticipar las obligaciones.
Comprar una vivienda no convierte en residente
El NIE identifica al extranjero ante las autoridades españolas, pero no concede por sí mismo permiso de residencia. Entre los criterios se encuentran permanecer más de 183 días durante el año natural o tener en España el núcleo principal de las actividades o intereses económicos.
💡 Por ejemplo, una persona que vive y trabaja en Bélgica y utiliza una casa en Málaga durante sus vacaciones puede continuar siendo no residente fiscal en España. Si después se traslada, cambia su actividad o reorganiza su vida familiar, debe revisar su situación.
Además, desde el 3 de abril de 2025 se suprimió la vía de nuevas solicitudes de residencia para inversores conocida como «golden visa». Comprar ahora un inmueble, incluso de elevado valor, no permite acceder por esa sola inversión a ese régimen. Cuando la compra implica a varios países, conviene estudiar también la situación familiar y patrimonial del comprador. En Arthur & Marin ofrecemos asesoramiento en Derecho Internacional para ayudarle a anticipar estas cuestiones antes de comprometerse con la operación. Si es ciudadano belga y la compra forma parte de un proyecto de traslado, puede consultar nuestra guía para vivir en España siendo belga, donde abordamos otros aspectos prácticos que conviene organizar antes de la mudanza.
Qué documentos preparar
- Pasaporte o documento de identidad válido y NIE de cada comprador extranjero. Revisa con antelación cómo tramitarlo en España o ante la oficina consular competente.
- Domicilio y datos fiscales del país de residencia; certificado de residencia fiscal cuando sea necesario para acreditar tu situación o aplicar el tratamiento correspondiente.
- Documentación sobre estado civil y régimen económico matrimonial. Según el caso, pueden ser necesarios certificados, capitulaciones u otros documentos que permitan determinar cómo se adquiere el inmueble.
- Justificantes de ingresos, ahorro y origen de los fondos: declaraciones fiscales, extractos, nóminas o documentación de una venta, herencia o donación.
- Poder de representación, si otra persona va a intervenir por ti, revisado por la notaría que formalizará la operación.
- Traducciones y apostillas o legalizaciones cuando procedan. Su necesidad depende del documento, del país de origen y de las reglas aplicables; no todos los documentos extranjeros reciben el mismo tratamiento.
💡 Si va a recibir ayuda económica, conviene estudiar cómo documentarla antes de transferir el dinero. En nuestro artículo sobre la donación en Bélgica para comprar una vivienda en España explicamos las cuestiones fiscales y documentales que debe tener en cuenta.
¿Cómo funciona el poder notarial?
El poder puede otorgarse ante notario español, ante un cónsul español que ejerza funciones notariales o ante un notario extranjero, cumpliendo los requisitos para que produzca efectos en España. Conviene concretar las facultades para firmar arras y escritura, gestionar los impuestos y tramitar la inscripción.
💡 Consejo práctico: Antes de concertar la cita para otorgar un poder en el extranjero, envía el borrador a la notaría española y, si hay préstamo, al banco.
Si se firma personalmente y no se comprende suficientemente el idioma, esa circunstancia se debe comunicar a la notaría para organizar la traducción o la intervención de intérprete.
Si necesita financiación como no residente
Como comprador extranjero, tienes dos opciones principales para financiar la compra. Solicitar el préstamo en tu país de origen, ya sea rehipotecando una propiedad existente o pidiendo un préstamo personal, o solicitar una hipoteca directamente en España a través de un banco local.
Los bancos en España suelen financiar un máximo de entre el 60% y el 70% del valor de compra o de tasación. Para aprobarla, el banco realizará un estudio evaluando el perfil en base a los ingresos. La entidad podrá solicitar documentación como el historial crediticio, declaraciones de impuestos y nóminas, que generalmente deberá presentarse con traducción jurada y la Apostilla de La Haya. Además, será obligatorio abrir una cuenta bancaria en España.
💡 Dado que el banco te prestará un máximo del 70% y los gastos de compra rondan un 10-15% adicional, deberás disponer en efectivo de aproximadamente un 40% o 45% del valor total de la vivienda.
💡 Puede valorar apoyarse en un bróker hipotecario, pues conocen qué bancos ofrecen las mejores condiciones y ahorrarán tiempo y barreras
Obligaciones previas que conviene comprobar
También pueden existir obligaciones de declarar la inversión. La adquisición por no residentes de inmuebles en España cuyo importe supere 500.000 euros por inmueble está sujeta a declaración mediante el modelo D-2A, con plazo general de un mes desde la inversión. Es importante saber, que esta declaración es distinta de pagar los impuestos de compra y no concede residencia.
¿Qué impuestos pagan los no residentes?
Como dueño de una casa en España, cada año deberá hacerse cargo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), las tasas locales municipales y el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Hacienda exige pagar impuestos por tener una propiedad aunque no se cobre ningún alquiler, lo que se conoce como «renta imputada«. Para calcularlo, se extrae el 1,1% o el 2% del valor catastral de la casa y a esa cifra se le aplica el IRNR. Por ejemplo, si reside en Bélgica, para una casa en España con un valor catastral de 100.000 euros para uso propio, la base de cálculo será de 1.100 euros. Al aplicar el tipo del 19% para residentes europeos, se pagaría 209 euros anuales. Esa cuota se ajusta a los días y al porcentaje de propiedad de cada uno.
En el caso de alquilar la vivienda, se deberá tributar por esos ingresos. El tipo impositivo es del 19% si reside en la Unión Europea (UE) o el Espacio Económico Europeo (EEE), y sube al 24% para el resto de países. Por otro lado, si le interesa el alquiler turístico, se debe comprobar la normativa de la ciudad, comunidad autónoma y comunidad de vecinos. Todos estos impuestos se declaran a la Hacienda española mediante el Modelo 210. Los plazos para presentarlo varían según el origen de los ingresos.
💡 A modo de ejemplo, el impuesto por tener la casa vacía o para uso propio (renta imputada) correspondiente a todo el año 2026, se presentará entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027.
Patrimonio, país de residencia y futura sucesión
En el caso de realizar compras de importe elevado, es fundamental analizar la situación respecto al Impuesto sobre el Patrimonio y, si procede, al Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Ser no residente en España no excluye de estas obligaciones fiscales. Por otro lado, el país de residencia habitual también puede exigir informar sobre la nueva propiedad adquirida en España o los beneficios que genere. Para este hecho, entra en juego el Convenio de Doble Imposición (CDI) para amortiguar la doble carga a través de la exención o la imputación, que te permite deducir en tu país de origen los impuestos que ya hayas pagado en España.
💡 Aunque un convenio de doble imposición evita el pago duplicado, en ningún caso elimina la obligación legal de presentar las declaraciones informativas o tributarias en ambos países.
Nuestra guía sobre cómo funciona una sucesión en España le permitirá familiarizarse con las cuestiones hereditarias y fiscales que conviene estudiar, especialmente si su patrimonio está repartido entre varios países.
Ejemplos de compraventa de vivienda en España y cómo le ayudamos
Estos ejemplos muestran cómo influyen la ubicación, el precio, la financiación y la residencia fiscal de las partes. Los cálculos son ficticios.
Una pareja belga compra una segunda residencia en Málaga
Una pareja de nacionalidad belga, residente fiscal en Bélgica, compra una vivienda de segunda mano a un propietario español residente en España. Aplicando el ITP general de Andalucía del 7 %, pagaría 17.500 euros de impuesto, de modo que el precio y este tributo sumarían 267.500 euros. Además, revisamos la vivienda, preparamos sus NIE, y organizamos la firma a distancia. También dejamos previstas sus obligaciones fiscales como propietarios no residentes. Por último, revisamos la documentación y las arras, coordinamos el poder con la notaría y les ayudamos a organizar los trámites de compra. ¿Reside en Bélgica y está preparando una compra similar? Nuestro equipo de abogados españoles en Bruselas puede ayudarle a coordinar los pasos previos a la firma en España.
Una compradora francesa adquiere una vivienda nueva en Madrid
Una ciudadana francesa residente en España compra directamente a un promotor y necesita hipoteca. En una primera entrega, el IVA del 10 % sería de 40.000 euros y el AJD del 0,75 %, de 3.000 euros, 443.000 euros entre precio e impuestos. Al comprar sobre plano, revisamos las garantías de los anticipos, las calidades y el plazo de entrega. En el presente caso, además, revisamos el contrato del promotor, negociamos las condiciones relacionadas con la financiación y comprobamos las garantías y la documentación necesaria para la entrega.
Un comprador español adquiere un piso en Barcelona a un vendedor británico
El comprador reside en España y el vendedor es residente fiscal en Reino Unido. Al encontrarse el piso en Barcelona, el ITP sería de 71.000 euros: 60.000 euros por los primeros 600.000 y 11.000 por los 100.000 restantes. Además, al tratarse de una venta por un no residente sujeta al régimen ordinario del IRNR, el comprador debe retener 21.000 euros —el 3 % del precio— e ingresarlos mediante el modelo 211. Esa cantidad se descuenta del pago al vendedor; no se añade al precio. Lo determinante es su residencia fiscal. En esta situación, verificamos la situación fiscal del vendedor, organizamos la retención y revisamos también las obligaciones relacionadas con la plusvalía municipal.
Una compradora alemana busca una vivienda en Mallorca para alquilarla
Una ciudadana alemana residente fiscal en Alemania compra una vivienda de segunda mano a una propietaria italiana residente fiscal en España. El ITP general balear ascendería a 114.000 euros, aplicando sucesivamente los tramos del 8 %, 9 %, 10 % y 12 %. El precio y este impuesto sumarían 1.314.000 euros, siendo el valor del inmueble 1.200.000 EUR. Su objetivo era destinarla al alquiler turístico. La nacionalidad italiana de la vendedora no activa por sí sola la retención del 3 %, sino que debe verificarse su residencia fiscal. En el presente caso, revisamos la situación jurídica y las condiciones de explotación del inmueble, coordinamos las comprobaciones administrativas y estudiamos las obligaciones fiscales y de inversión extranjera.
Ayudamos a comprar una vivienda en España
En Arthur & Marin ayudamos a revisar la documentación y los contratos, identificar los puntos que requieren comprobación y definir las condiciones antes de la firma. Si ya tiene una vivienda en mente, envíenos el anuncio o la dirección, el precio, y cualquier propuesta de reserva o arras. No es necesario esperar a tener todo el expediente para consultarnos, el primer paso puede ser identificar qué información falta.
Contacta con Arthur & Marin a través del correo electrónico info@arthurmarin.com o el teléfono +32 465 345 345 antes de entregar la señal y prepara tu compra con las condiciones claras desde el principio.
Aviso legal: Esta guía ofrece información general. La solución concreta depende de la ubicación, el inmueble, las partes y la normativa aplicable.
Preguntas frecuentes (DAQ) antes de comprar un inmueble en España
¿Es obligatorio firmar arras?
No. Puedes pasar directamente a escritura si la operación está preparada. Si se utiliza una reserva o un contrato previo, lo esencial es entender sus efectos antes de firmarlo.
¿Las arras tienen que ser del diez por ciento?
No existe un porcentaje general obligatorio. La cantidad se negocia y debe ponerse en relación con los riesgos, el plazo y las condiciones de devolución.
¿Se puede comprar una vivienda con hipoteca pendiente?
Sí, pero debe organizarse su cancelación o una subrogación válidamente aceptada. El comprador no debe confundir el saldo del préstamo con la cancelación de la carga registral.
¿Es obligatorio contratar abogado?
En una compraventa ordinaria no existe una obligación general de hacerlo. Su intervención permite revisar y negociar la operación antes de asumir compromisos, especialmente si compras desde el extranjero o existen incidencias.
¿Es obligatorio acudir al notario?
Una compraventa puede tener eficacia entre las partes mediante contrato privado si reúne los requisitos legales. Sin embargo, la escritura pública es la vía ordinaria para acceder al Registro y resulta necesaria para formalizar una hipoteca inscribible. Prescindir de ella deja sin completar protecciones esenciales de la operación.
¿Cuánto se tarda en comprar?
No hay un plazo único. Depende de la financiación, las cargas, los documentos y la disponibilidad de las partes. Para planificar, pide un calendario concreto con responsables y condiciones pendientes; si compras sobre plano, el plazo dependerá también de la construcción y de su entrega.
¿Puedo recuperar la reserva si aparecen problemas?
Depende del contrato, del problema y del derecho aplicable. Es preferible dejar expresamente prevista la devolución si la revisión revela una carga no aceptada, una irregularidad esencial o una imposibilidad de financiación contemplada en el acuerdo.
¿Puedo alquilar inmediatamente la vivienda?
Debes comprobar las condiciones del arrendamiento previsto y sus requisitos. El alquiler residencial y el turístico tienen regímenes distintos; la propiedad no habilita automáticamente cualquier uso.
