De plus en plus souvent, l’achat d’un logement en Espagne est financé par des fonds provenant de l’étranger, notamment au moyen de donations effectuées en Belgique par des membres de la famille ou par des tiers. À première vue, l’opération peut sembler simple : la donation est réalisée hors d’Espagne, puis l’argent est utilisé pour acquérir le bien immobilier. Toutefois, en pratique, une donation en Belgique destinée à acheter un logement en Espagne soulève des questions fiscales qui, si elles ne sont pas correctement analysées, peuvent entraîner des coûts importants, voire des sanctions.
En réalité, la difficulté ne réside généralement pas dans la vente du bien immobilier elle-même, mais plutôt dans la manière dont la donation est structurée et documentée, ainsi que dans la détermination du pays compétent pour l’imposer. En effet, la combinaison de deux systèmes fiscaux différents, l’absence d’une convention spécifique en matière de donations et le renforcement des règles de prévention du blanchiment de capitaux rendent une planification préalable indispensable. Ainsi, dans le présent article, nous expliquons l’ensemble de ces aspects en tant que cabinet d’avocats spécialisés en Droit Belge, en Droit Européen et en Droit International.
Pourquoi ce type de donations soulève-t-il des doutes fiscaux ?
La donation réalisée en Belgique pour acheter un logement en Espagne suscite des interrogations fiscales parce qu’elle ne correspond pas à un schéma classique. Il ne s’agit pas d’une donation ordinaire effectuée dans un seul pays, mais d’une opération impliquant deux systèmes fiscaux différents. Par conséquent, de nombreuses personnes ne savent pas clairement quel est le traitement fiscal applicable. En matière de donations internationales, les éléments déterminants sont généralement la résidence fiscale du bénéficiaire de la donation et le lieu où le bien est réputé se situer (bien meuble ou immeuble). Ainsi, une donation effectuée en Belgique peut produire des effets fiscaux en Espagne ou, au contraire, ne pas y être imposable.
Absence de convention internationale spécifique en matière de donations
À cela s’ajoute le fait que, contrairement à ce qui existe pour l’impôt sur le revenu, il n’existe pas de convention internationale spécifique coordonnant la Belgique et l’Espagne en matière de donations. Par ailleurs, la manière dont la donation est réalisée joue également un rôle déterminant. En d’autres termes, la pratique concrète de l’opération est essentielle. Une donation constatée par acte notarié en Belgique n’a pas les mêmes conséquences qu’une donation non enregistrée. Ces différences peuvent modifier totalement le traitement fiscal.
Contrôle renforcé des donations liées à l’achat d’un logement
En outre, les donations liées à l’acquisition d’un logement font l’objet d’un contrôle plus strict, car plusieurs acteurs officiels interviennent : banques, notaires et promoteurs immobiliers. En pratique, cela signifie que des justificatifs peuvent être exigés, notamment concernant l’origine des fonds. Ce contrôle s’inscrit dans le cadre des règles européennes récentes en matière de lutte contre le blanchiment. Notamment la directive DAC et le règlement (UE) 2024/886, qui, à partir d’octobre 2025, imposera aux établissements financiers de l’Union européenne de vérifier la concordance entre l’IBAN et le nom du bénéficiaire.
💡 Enfin, il ne faut pas perdre de vue qu’un changement de résidence fiscale, une modification de la législation ou même le décès du donateur dans certains délais peuvent également avoir une incidence sur le traitement fiscal. C’est pourquoi les donations internationales exigent davantage de prudence qu’une donation purement nationale et nécessitent une planification rigoureuse.
La nationalité détermine-t-elle l’imposition fiscale ?
La nationalité ne détermine pas l’imposition fiscale dans le cadre d’une donation réalisée en Belgique pour l’achat d’un logement en Espagne. D’un point de vue fiscal, ce qui compte n’est ni la nationalité du donateur ni celle du donataire. Ce qui compte est leur résidence fiscale respective et, dans certains cas, la localisation du bien ou du droit donné (bien immobilier, origine du compte bancaire, contrats d’assurance, etc.). Autrement dit, le fait d’avoir la nationalité espagnole, belge ou toute autre nationalité n’entraîne pas, en soi, l’obligation de payer — ou de ne pas payer — des impôts en Espagne.
Le système fiscal repose sur des critères objectifs, mais pas sur la nationalité. Ainsi, une personne étrangère résidant fiscalement en Espagne est imposée de la même manière qu’un ressortissant espagnol, tandis qu’un citoyen espagnol résidant à l’étranger peut, dans certains cas, ne pas être imposé en Espagne. Par conséquent, la nationalité n’est pas un critère pertinent en matière de droits de donation.
C’est pourquoi, en présence de donations internationales, la véritable question à se poser est la suivante : « Où suis-je résident fiscal au moment de la donation et que donne-t-on exactement ? ». En effet, dans le cadre d’une donation réalisée en Belgique pour acheter un logement en Espagne, l’un des éléments clés est la notion de résidence fiscale du donateur et du donataire, ainsi que la manière dont cette résidence est déterminée au moment précis de la donation.
Quand est-on considéré comme résident fiscal en Espagne ou en Belgique ?
Une personne est considérée comme « résidente fiscale » dans un pays lorsque cet État a le droit d’imposer ses revenus et son patrimoine. Cela ne dépend ni de la nationalité ni du lieu d’origine des revenus, mais d’un ensemble de critères objectifs. De manière générale, pour déterminer la résidence fiscale en Espagne ou en Belgique, les éléments suivants sont pris en compte :
- Présence physique. Une personne est en principe résidente fiscale si elle séjourne plus de 183 jours au cours de l’année civile sur le territoire concerné.
- Centre des intérêts économiques. Même en l’absence des 183 jours, la résidence fiscale peut être reconnue si le centre principal des activités économiques ou des intérêts se situe dans ce pays.
- Présomption familiale. Sauf preuve contraire, la résidence est présumée dans le pays où résident habituellement le conjoint (non séparé légalement) et les enfants mineurs.
- Inscription au registre de la population. Etre inscrit comme résident dans une commune constitue un indice important de résidence fiscale, sans toutefois être un critère unique ou déterminant à lui seul.
- Activité professionnelle et patrimoine. Exercer une activité professionnelle, percevoir l’essentiel de ses revenus ou détenir un patrimoine significatif dans un pays renforce la qualification de résident fiscal.
Critères secondaires pour établir la résidence fiscale
Dans un contexte international, une personne ne peut pas être résidente fiscale de deux pays simultanément. Si deux États la considèrent comme résidente selon leur droit interne, il convient alors d’appliquer les critères prévus par les conventions de double imposition, tels que l’existence d’un logement permanent, le centre des intérêts vitaux ou le lieu de résidence habituelle, afin de déterminer l’État de résidence fiscale. Dans ce cadre, certains pays ont conclu des conventions de double imposition. Il s’agit de traités internationaux, bilatéraux ou multilatéraux, dont l’objectif est de déterminer quel État est compétent pour imposer lorsque plusieurs pays pourraient prétendre à ce droit. L’Espagne comme la Belgique disposent de conventions de ce type avec de nombreux États. Retrouvez les conventions de double imposition signées par l’Espagne et celles signées par la Belgique.
Résidence fiscale du donataire et du donateur dans le cadre d’une donation
Tant en Espagne qu’en Belgique, l’imposition d’une donation dépend avant tout, premièrement, de la résidence fiscale de la personne qui reçoit l’argent (le donataire) et, deuxièmement, de la résidence fiscale de la personne qui donne (le donateur). Du point de vue espagnol, la loi relative à l’impôt sur les successions et donations (LISD) distingue clairement deux situations.
- Si le donataire est résident fiscal en Espagne, la donation est imposable en Espagne au titre de l’obligation personnelle (article 6 de la LISD). Autrement dit, l’Espagne peut taxer la donation indépendamment du lieu où elle a été réalisée, du pays depuis lequel les fonds ont été transférés ou du compte sur lequel l’argent a été reçu. Dans ce cas, une donation effectuée en Belgique a donc un impact fiscal en Espagne.
- Si le donataire n’est pas résident fiscal en Espagne, c’est le régime de l’obligation réelle qui s’applique (article 7 de la LISD). Dans cette hypothèse, l’Espagne ne peut percevoir l’impôt que si la donation porte sur des biens ou des droits situés en Espagne, exerçables sur le territoire espagnol ou devant y être exécutés. Il peut s’agir, par exemple, d’un bien immobilier situé en Espagne ou de fonds déposés sur un compte bancaire en Espagne.
La résidence fiscale du donateur, quant à elle, est déterminante pour savoir quelle réglementation s’applique en Belgique et quelle région est compétente pour imposer la donation. En effet, en Belgique, les donations ne sont pas régies au niveau fédéral, mais au niveau régional. Ainsi, la résidence fiscale du donateur permet de déterminer si la législation applicable est celle de Bruxelles, de la Flandre ou de la Wallonie, comme nous le verrons ci-après.
Comment est imposée une donation réalisée en Belgique pour acheter un logement en Espagne ?
En Belgique, la fiscalité d’une donation destinée à financer l’achat d’un logement en Espagne dépend principalement de la résidence fiscale du donateur et du fait que la donation soit ou non enregistrée devant notaire. Il n’existe pas de régime national unique : chaque région belge — Région de Bruxelles-Capitale, Flandre ou Wallonie — applique sa propre réglementation. Ci-dessous, nous exposons le cas le plus fréquent, à savoir les donations effectuées par des résidents de la Région de Bruxelles-Capitale.
Donation enregistrée devant notaire belge
Lorsque la donation est formalisée par acte notarié et enregistrée, elle est immédiatement soumise aux droits de donation. À Bruxelles, les taux applicables sont, à titre indicatif, les suivants :
- 3 % lorsqu’il existe un lien familial direct ou une relation de couple ;
- 7 % en l’absence de lien familial entre le donateur et le donataire.
L’avantage principal de cette option est clair : une fois la donation enregistrée et imposée, elle est officiellement constatée par un notaire belge et le risque successoral sur les fonds donnés est définitivement écarté.
Donation non enregistrée (par virement bancaire)
À l’inverse, il est possible d’effectuer la donation sans acte notarié, au moyen d’un simple virement bancaire, généralement accompagné d’un contrat privé entre les parties. Dans ce cas, aucun impôt n’est dû au moment de la donation. Toutefois, cette solution comporte un risque important : si le donateur décède dans un certain délai, la donation est réintégrée dans la succession et soumise aux droits de succession, dont les taux sont nettement plus élevés, surtout en l’absence de lien familial.
‼️ À cet égard, il convient de souligner qu’à compter du 1er janvier 2026, la Région de Bruxelles-Capitale portera ce délai de risque de trois à cinq ans, ce qui accroît sensiblement l’exposition fiscale des donations non enregistrées.
Pour cette raison, lorsque les montants sont significatifs et, en particulier, lorsqu’il s’agit de donations entre personnes sans lien familial, il est généralement recommandé d’enregistrer la donation en Belgique et d’en assumer le coût, selon la région concernée. Cette décision n’a pas seulement des conséquences fiscales en Belgique : elle facilite également la justification de l’origine des fonds auprès des banques, des notaires et des autorités en Espagne. Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.
Une donation en argent reçue en Belgique pour acheter un logement est-elle imposable en Espagne ?
Le fait que l’argent soit reçu en Belgique ne détermine pas, à lui seul, l’existence d’une imposition en Espagne. En matière d’impôt sur les successions et donations (ISD), l’élément déterminant est la résidence fiscale du donataire (la personne qui reçoit la donation) et, s’il n’est pas résident en Espagne, le lien territorial du bien ou du droit donné, conformément à la loi 29/1987 (LISD). Ci-dessous, nous analysons les principaux cas pratiques.
Si le donataire est résident fiscal en Espagne
Lorsque le donataire est résident fiscal en Espagne, l’obligation personnelle prévue à l’article 6 de la LISD s’applique. Cela signifie que l’Espagne peut imposer la donation même si les fonds sont reçus en Belgique, même si le donateur est étranger et même si l’argent se trouve initialement sur un compte bancaire belge.
💡 Exemple : vous résidez fiscalement en Espagne et vous recevez sur votre compte bancaire en Belgique une donation de 80.000 EUR provenant d’un membre de votre famille en Belgique. En principe, cette donation est soumise à l’ISD en Espagne, car vous êtes résident fiscal espagnol au moment de la donation.
Si le donataire n’est pas résident fiscal en Espagne
Lorsque le donataire n’est pas résident fiscal en Espagne, c’est le régime de l’obligation réelle de l’article 7 de la LISD qui s’applique. Dans ce cas, l’Espagne ne peut exiger l’ISD que si la donation porte sur des biens situés en Espagne, sur des droits exerçables en Espagne ou sur des droits devant y être exécutés.
💡Exemple : si la donation consiste en une somme d’argent créditée sur un compte bancaire belge du donataire et que la donation est réalisée en Belgique, le bien donné correspond à un solde situé hors d’Espagne. En principe, il n’y a donc pas d’imposition à l’ISD espagnol.
Situations dans lesquelles il existe un risque d’imposition en Espagne
Même lorsque le donataire n’est pas résident fiscal en Espagne, une donation réalisée en Belgique pour acheter un logement en Espagne peut entraîner une imposition en Espagne au titre de l’ISD, sur la base de l’obligation réelle. Tel peut être le cas, par exemple, lorsque le donateur verse directement l’argent sur un compte bancaire espagnol (du donataire ou d’un tiers), lorsqu’il paie directement le vendeur, le promoteur ou le notaire en Espagne pour le compte du donataire, ou encore lorsque la donation porte sur un bien immobilier situé en Espagne et qu’il existe ainsi un lien territorial direct. Dans ces hypothèses, l’administration fiscale espagnole peut considérer que le droit donné se matérialise ou s’exécute en Espagne, au sens de l’article 7 de la LISD.
La convention de double imposition Espagne – Belgique protège-t-elle en matière de donations ?
La convention de double imposition conclue entre l’Espagne et la Belgique ne s’applique pas aux donations. Il s’agit là d’une erreur très fréquente dans les opérations internationales. En effet, la Convention Espagne–Belgique ne couvre que les impôts sur le revenu et sur le patrimoine (tels que l’impôt sur le revenu ou l’impôt des sociétés), mais elle n’inclut pas l’impôt sur les successions et donations (ISD).
Par conséquent, cette convention n’empêche ni ne limite l’imposition d’une donation et ne fait pas obstacle à l’application de la législation interne espagnole ou belge lorsque les conditions légales sont réunies. Concrètement, cela signifie que :
- si une donation est soumise à l’ISD en Espagne, par exemple parce que le donataire est résident fiscal en Espagne, la convention ne permet pas d’éviter cet impôt, même si les fonds proviennent de Belgique.
- si la donation est imposée en Belgique, la convention ne garantit pas non plus l’absence d’impact fiscal en Espagne : l’opération doit alors être analysée à la lumière de la LISD espagnole, notamment de ses articles 6 et 7.
En revanche, indépendamment de la convention, il existe au niveau européen des mécanismes de coopération administrative, tels que la directive DAC, qui permettent l’échange d’informations entre les administrations fiscales des États membres.
‼️ Avant de se fonder sur l’existence d’une convention, il est donc essentiel de vérifier si la donation peut être soumise à l’ISD en Espagne. Une analyse préalable permet d’éviter des erreurs qui peuvent s’avérer difficiles à corriger par la suite.
Existe-t-il un mécanisme pour compenser les impôts payés à l’étranger ?
En Espagne, la loi sur l’ISD prévoit un mécanisme limité de déduction pour double imposition internationale (article 23 de la LISD), mais celui-ci n’est applicable que lorsque le donataire est résident fiscal en Espagne. Autrement dit, si vous êtes résident fiscal en Espagne et que vous avez payé un impôt sur la donation en Belgique, il convient d’examiner s’il existe un droit à déduction en Espagne, dans les limites et conditions prévues par la loi. En revanche, lorsque le donataire n’est pas résident fiscal en Espagne, ce mécanisme ne s’applique pas. Dans ce cas, la planification d’une donation réalisée en Belgique pour financer l’achat d’un logement en Espagne doit reposer sur d’autres paramètres fiscaux et juridiques.
La communauté autonome ou le territoire foral influencent-ils la fiscalité et la donation ?
Lorsqu’une donation est réalisée en Belgique pour acheter un logement en Espagne, toutes les règles ne sont pas uniformes. Le lieu où se situe le bien immobilier — la communauté autonome concernée ou l’existence d’un territoire foral — peut entraîner des différences importantes, tant en matière d’impôts que de formalités. En effet, les impôts liés à l’achat (impôt sur les transmissions patrimoniales – ITP – ou actes juridiques documentés – AJD –, et, pour un logement neuf, la TVA) ainsi que, le cas échéant, l’impôt sur les successions et donations, ne sont pas appliqués de manière identique sur l’ensemble du territoire espagnol.
Chaque communauté autonome fixe ses propres taux, bonifications, réductions et délais. Dans les territoires foraux — le Pays basque (Bizkaia, Gipuzkoa et Álava) et la Navarre — la situation est encore plus spécifique. La réglementation et la gestion fiscale relèvent de la Hacienda Foral compétente, et les règles du régime commun espagnol ne s’y appliquent pas automatiquement. Dans ces cas, il est essentiel d’identifier correctement l’administration compétente.
Dans le reste de l’Espagne, les différences demeurent également significatives. Par exemple, la Catalogne applique souvent des taux d’ITP plus élevés et, pour les logements d’occasion, des barèmes progressifs. L’Aragon, Madrid, l’Andalousie, la Communauté valencienne, la Galice, les Îles Baléares, les Îles Canaries et d’autres communautés disposent chacune de leurs propres règles, avec parfois des avantages fiscaux spécifiques pouvant modifier sensiblement le coût final. Ainsi, même si l’analyse d’une donation internationale commence par la résidence fiscale et par la manière dont la donation est structurée, le résultat concret — combien d’impôts sont dus, auprès de quelle administration et avec quels justificatifs — dépend toujours de la communauté autonome ou du territoire foral où se situe le logement.
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KYC, banques et réglementation européenne en matière de donations et d’achats immobiliers
Lorsqu’une donation d’argent réalisée en Belgique est utilisée pour acheter un logement en Espagne, l’opération est soumise à des contrôles stricts en matière de prévention du blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme (AML/KYC). Il s’agit d’obligations imposées à la fois par la réglementation espagnole et par la réglementation européenne.
En Espagne, la loi 10/2010 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme impose aux banques, notaires, promoteurs immobiliers et à d’autres professionnels l’obligation d’identifier leurs clients et de vérifier l’origine des fonds. Par ailleurs, ces obligations sont renforcées au niveau européen par le Règlement (UE) 2023/1113, qui exige que toutes les opérations de transfert de fonds comportent des informations complètes sur l’ordonnateur et le bénéficiaire, afin d’assurer la traçabilité des flux financiers au sein de l’Union européenne.
En pratique, cela signifie que les établissements concernés demandent généralement un ensemble de documents. Parmi ces documents figurent habituellement le contrat ou l’acte de donation, des relevés bancaires attestant de la donation, ainsi que des justificatifs de l’origine des fonds (épargne, vente d’un bien immobilier, investissements, etc.). Il est également fréquent que des documents soient requis pour expliquer la relation entre le donateur et le donataire, notamment l’existence ou non d’un lien familial. Il convient de préciser que la documentation fournie à la banque, au notaire ou au promoteur n’est pas automatiquement transmise à l’administration fiscale. Toutefois, en cas de contrôle fiscal, d’enquête menée par le SEPBLAC ou de mise en œuvre d’un mécanisme de coopération administrative entre l’Espagne et la Belgique, notamment dans le cadre de la directive DAC, ces informations peuvent être légalement accessibles aux autorités compétentes.
‼️ C’est pourquoi, en matière de donations internationales, une planification rigoureuse dès le départ est importante. Une préparation adéquate permet de fluidifier l’opération, d’anticiper les exigences des différents intervenants, d’éviter les erreurs et de réduire de manière significative le risque de complications fiscales ultérieures.
Cas pratiques de donations réalisées en Belgique pour acheter un logement en Espagne
Donation en Belgique et achat d’un logement de seconde main à Madrid
Il s’agit du cas d’une personne qui réside fiscalement en Belgique et qui reçoit une donation d’un membre de sa famille, également résident fiscal en Belgique. Avec le but d’acheter un appartement de seconde main à Madrid. Dans cette situation, il est recommandé de formaliser et de documenter la donation en Belgique (qu’elle soit enregistrée ou non devant notaire). De façon supplémentaire, conserver toutes les preuves relatives à l’origine des fonds (relevés bancaires, contrat privé, acte notarié de donation, etc.). En ce qui concerne la fiscalité en Espagne, il convient de distinguer deux aspects :
- L’achat du bien immobilier : s’agissant d’un logement de seconde main situé à Madrid, l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) est dû. Le taux général est de 6 %. Ainsi, pour un prix d’achat de 350 000 €, l’ITP s’élève à 21 000 €.
- La donation des fonds (impôt sur les donations) : il convient d’analyser concrètement, au regard de la situation spécifique, si la donation réalisée en Belgique pour financer l’achat du logement peut être considérée comme imposable en Espagne.
Donation depuis la Belgique et achat d’un logement neuf à Barcelone
Dans ce scénario, le donateur réside fiscalement en Belgique et le donataire est résident fiscal en Espagne, plus précisément à Barcelone. En Catalogne, il s’applique une réglementation autonome spécifique. Le donateur effectue une donation de fonds depuis la Belgique afin que le donataire acquière un logement neuf à Barcelone pour un prix de 800.000 EUR. Étant donné que le donataire est résident fiscal en Espagne, la donation est imposable en Espagne au titre de l’impôt sur les successions et donations (ISD), sur la base de l’obligation personnelle, indépendamment du fait que les fonds proviennent de Belgique. S’agissant de l’achat du logement, puisqu’il s’agit d’une première transmission, l’ITP ne s’applique pas. En revanche, sont dus :
- la TVA, au taux général de 10 % applicable aux logements neufs ;
- les actes juridiques documentés (AJD) en Catalogne, au taux général indicatif de 1,5 %.
À titre illustratif, pour un prix de 800 000 EUR :
- TVA : 800 000 EUR × 10 % = 80.000 EUR
- AJD : 800 000 EUR × 1,5 % = 12.000 EUR
Lorsque le donataire est résident fiscal en Espagne, la donation a donc un impact fiscal tant au niveau de l’ISD espagnol que lors de l’acquisition d’un logement neuf en Catalogne. En outre, la réglementation catalane spécifique en matière de donations doit être analysée.
Achat d’un logement neuf en Andalousie et avantages fiscaux en cas de donation familiale
Dans ce cas, un donateur résident fiscal en Belgique effectue une donation de fonds à un donataire résident fiscal en Espagne afin d’acheter un logement neuf en Andalousie pour un prix de 300.000 EUR. Lorsqu’il s’agit d’un logement neuf, l’ITP n’est pas dû. L’opération est soumise à la TVA (en principe 10 % pour les logements) ainsi qu’aux AJD, selon le taux fixé par la communauté autonome. En Andalousie, le taux général des AJD est de 1,2 %.
Si le logement avait été de seconde main, la fiscalité aurait été différente. Par ailleurs, l’Andalousie applique une bonification de 99 % sur l’impôt sur les successions et donations lorsque la donation est réalisée entre membres de la famille (groupes I et II). En pratique, cela signifie que, dans ce type de situation familiale, l’ISD est presque nul, ce qui rend la planification fiscale particulièrement déterminante.
Régime foral du Pays basque
Au Pays basque, s’applique un régime foral spécifique, de sorte que les règles du régime commun espagnol ne s’y appliquent pas automatiquement. En outre, la réglementation varie selon le territoire historique concerné : Bizkaia, Gipuzkoa et Álava peuvent présenter des différences notables. Il est donc indispensable de déterminer quelle administration est compétente et quelle norme forale s’applique concrètement.
À titre d’exemple, pour l’achat d’un logement de seconde main à Bilbao (Bizkaia) pour un prix de 450 000 €, l’impôt principal est l’ITP, géré par la Députation forale de Bizkaia. À titre indicatif, des taux de 7 %, 4 % ou même 2,5 % peuvent s’appliquer, en fonction du type de bien et du respect de certaines conditions, notamment lorsqu’il s’agit de la résidence principale. En pratique, chaque territoire présente ses propres particularités, et il est toujours nécessaire de vérifier la compétence et la réglementation applicable. En particulier dans les communautés disposant d’un droit foral.
Erreurs fréquentes qui augmentent le risque dans les donations internationales
Dans les donations internationales destinées à financer l’achat d’un logement en Espagne, de nombreux problèmes apparaissent par manque de planification, par absence de conseil juridique ou en raison d’une mauvaise exécution de l’opération. D’après notre expérience, voici les erreurs les plus courantes :
- Ne pas analyser la résidence fiscale « réelle » du donateur ou du donataire. Résider en Belgique ou passer du temps hors d’Espagne ne signifie pas automatiquement ne pas être résident fiscal espagnol. Cette confusion peut conduire à une régularisation fiscale imprévue.
- Ne pas formaliser un contrat ou un acte de donation. Le simple transfert d’argent ne prouve ni la cause juridique ni la nature réelle de l’opération.
- Ne pas anticiper l’impact successoral en Belgique, notamment lorsque la donation n’est pas enregistrée. Si le donateur décède dans certains délais, la charge fiscale peut être bien plus élevée que prévu initialement.
- Utiliser des notions ambiguës dans le virement bancaire (« aide », « apport », « prêt »), qui ne correspondent pas juridiquement à une donation et créent des incohérences vis-à-vis des banques, des administrations fiscales et d’autres institutions.
- Fractionner la donation en plusieurs versements sans document justificatif, ce qui peut donner l’impression de donations multiples ou de revenus sans cause clairement identifiée.
- Ne pas coordonner la donation avec la signature du contrat d’arrhes ou de l’acte de vente. Ce qui peut entraîner des demandes imprévues, des retards, voire l’impossibilité de réaliser la donation dans les délais nécessaires.
- Ne pas traduire ou légaliser les documents lorsque cela est requis. Dans de nombreux cas, une traduction assermentée et parfois une apostille sont exigées, notamment par les notaires ou les banques.
- Ignorer la communauté autonome ou le territoire foral où se situe le logement. En supposant à tort que certains taux ou avantages fiscaux s’appliquent alors qu’ils ne sont pas valables dans ce territoire précis.
‼️ Éviter ces erreurs dès le départ fait toute la différence. En pratique, une analyse préalable est généralement beaucoup plus simple — et nettement moins coûteuse — que de devoir corriger l’opération a posteriori.
Envisagez-vous de réaliser une donation internationale ? Protégez les tiers impliqués
Dans les donations destinées à financer l’achat d’un logement, la différence entre une opération fluide et une opération source de difficultés réside très souvent dans la planification préalable. Lorsque la donation est correctement structurée et documentée dès le départ, il est possible d’éviter les blocages bancaires, les retards lors de la signature et les risques fiscaux. En outre, une planification rigoureuse protège l’ensemble des parties concernées : le donataire, le donateur et tous les tiers intervenant dans l’opération d’achat.
Avant de transférer les fonds ou de signer un contrat d’arrhes, il est essentiel d’analyser votre situation concrète de manière personnalisée.
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FAQ | Questions fréquentes sur les donations en Belgique
Dois-je payer des impôts en Espagne si je reçois la donation en Belgique ?
Oui, une imposition en Espagne peut exister, mais elle dépend de la résidence fiscale du donataire et de la localisation du bien ou du droit donné. Conformément aux articles 6 et 7 de la loi sur l’impôt sur les successions et donations (LISD).
Qu’est-ce qui change à Bruxelles à partir du 1er janvier 2026 pour les donations non enregistrées ?
À compter du 1er janvier 2026, les donations non enregistrées à Bruxelles ne sont plus fiscalement sûres. Si le donateur décède dans le délai légal, la donation peut être réintégrée dans la succession et imposée comme telle. En outre, le risque probatoire augmente vis-à-vis des banques et des autorités fiscales étrangères.
Combien coûte l’enregistrement d’une donation à Bruxelles entre personnes non apparentées ?
À Bruxelles, une donation enregistrée entre non-parents est généralement soumise à un taux d’environ 7 %. Le pourcentage exact dépendant du montant et de la réglementation en vigueur.
L’administration fiscale espagnole peut-elle remettre en cause l’opération si l’argent arrive en Espagne ?
Oui. L’AEAT peut vérifier l’origine des fonds, l’imposition à l’ISD et la cohérence avec l’achat du bien immobilier. En l’absence de documents probants ou si la donation n’est pas correctement justifiée, l’administration peut procéder à une régularisation, appliquer des sanctions ou requalifier l’opération.
Que se passe-t-il si le donateur décède après une donation non enregistrée en Belgique ?
Si la donation n’était pas enregistrée et que le donateur décède dans le délai légal, il existe un risque qu’elle soit présumée intégrée à la succession. Avec une fiscalité plus lourde et d’éventuels conflits entre héritiers. Ce risque est particulièrement important dans les donations internationales.
Existe-t-il une convention pour éviter l’impôt sur les donations entre la Belgique et l’Espagne ?
Non. Il n’existe pas de convention visant à éviter la double imposition en matière de donations entre l’Belgique et l’Espagne. Les conventions couvrent en général l’impôt sur le revenu ou l’impôt des sociétés, mais pas l’ISD.
Est-il préférable de réaliser la donation avant de signer le « contrato de arras » (compromis de vente) ?
Oui. Dans la majorité des cas, il est recommandé de formaliser et de documenter la donation avant la signature du compromis de vente. Ceci garantie que l’origine des fonds soit établie. Cela réduit les risques et évite des problèmes de justification ultérieurs.
Quel professionnel doit coordonner l’opération en Belgique et en Espagne ?
L’idéal est une coordination entre un avocat fiscaliste connaissant les droits belge et espagnol, ayant une expérience en donations internationales, et le notaire. Cette approche permet d’éviter les incohérences entre les deux systèmes juridiques.
Vaut-il mieux qualifier l’opération de donation ou de prêt pour éviter des problèmes avec la banque ou l’administration ?
Simuler un prêt lorsqu’il s’agit en réalité d’une donation n’est pas légal et peut entraîner des conséquences. Les banques et les administrations fiscales détectent fréquemment les incohérences (absence de remboursement, pas d’intérêts, etc.).
Que se passe-t-il si la donation est versée en plusieurs paiements ? Cela change-t-il quelque chose fiscalement ?
Sur le plan fiscal, chaque versement peut être considéré comme une donation distincte s’ils ne sont pas reliés par un document unique. Il est donc conseillé d’établir un seul contrat couvrant l’ensemble des paiements et les identifiant comme une donation unique.
La banque en Espagne peut-elle demander des informations sur le donateur (identité, activité, origine des fonds) ?
Oui. Les banques espagnoles peuvent exiger des informations sur l’identité du donateur et l’origine des fonds, même si l’argent est déjà crédité sur le compte. Il s’agit d’une obligation découlant de la réglementation AML/KYC.
Que se passe-t-il si le donateur transfère directement l’argent en Espagne ? Quels sont les risques ?
Cela peut entraîner des blocages, des doutes sur la titularité des fonds et des difficultés de justification. En principe, il est préférable que l’argent transite par le compte du donataire, après une donation préalablement documentée. Une régularisation a posteriori peut s’avérer complexe.
Existe-t-il des montants “sensibles” qui augmentent le risque de blocage ou de contrôles KYC ?
Oui. Les montants élevés, les virements répétés ou les schémas atypiques renforcent les contrôles. En pratique, des opérations supérieures à 30 000–50 000 € déclenchent souvent des vérifications plus approfondies, surtout dans un contexte international.
Ai-je besoin d’une traduction assermentée ou d’une apostille pour les documents belges ?
Très souvent, oui. Les banques et les notaires en Espagne exigent généralement une traduction assermentée en espagnol. Dans certains cas, une apostille de La Haye, notamment pour les contrats de donation ou les documents officiels belges.
Quel libellé faut-il indiquer dans le virement (et lequel éviter) ?
Le libellé doit être clair et cohérent, par exemple : « Donation familiale pour l’achat d’un logement en Espagne ». Il convient d’éviter des termes ambigus tels que « aide », « prêt » ou « épargne », susceptibles de créer des incohérences fiscales ou bancaires.
Si je deviens résident fiscal en Espagne par la suite, cela peut-il changer quelque chose ?
La donation s’analyse en fonction de votre résidence fiscale au moment où elle a été reçue. Toutefois, en devenant résident fiscal, des obligations déclaratives ultérieures peuvent apparaître si l’administration examine l’origine de votre patrimoine. D’où l’importance d’une documentation complète dès le départ
